1. 정의 : 혼합적 토지이용의 개념에 근거하여 주거와 업무, 상업, 문화 등 상호보완이 가능한 용도
를 서로 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계·개발하는 것을 말함
미국의 ULI : Urban Land Institute(Witherspoon, 1976) 에서 규정한 복합용도 건축물을
특징짓는 기본요건 3가지는
① 독립적인 수익성을 지니는 3가지 이상의 용도를 수용하여야 함
② 혼란스럽지 않은 보행동선체계로 모든 기능을 서로 연결하여 물리적·기능적으로
통합되어야 함
③ 하나의 마스터플렌에 의하여 일관성 있는 계획하에 건설 및 임대가 진행되어 단일
건축물과 유사한 모습을 나타낼 것
2. 필요성(장점)
① 복합기능의 수용에 따라 도시내 상업기능만이 급격한 증가현상을 억제함으로써 도시의
균형잡힌 발전 도모
② 젊은 독신자나 젊은 부부처럼 도시내에서 살고자하는 사람이나 살 필요가 있는 사람들
에게 양질의 주택을 공급할 수 있으며 이로 인해 도심공동화 현상 방지
③ 도심지주변에 주상복합건물을 건설할 경우 이 지역이 도소매업, 광고업, 인쇄업 등
서비스기능 위주의 전이지역으로 변화하는 것을 방지
④ 도심지내 주생활에 필요한 근린생활시설 및 각종 생활편익시설의 설치가 가능하게
되어 도심지가 생동감이 넘치고 다양한 삶의 장소로 전환
⑤ 주상복합건물을 건설할 경우 기존시가지내 공공시설을 활용함으로써 신시가지 또는
신도시의 도시기반시설과 공공서비스시설 등에 소요되는 공공재정이나 민간자본의
절감
⑥ 직장과 주거지와의 거리가 단축됨으로해서 개인적으로 출퇴근시 교통비용 및 시간의
절약이라는 이점이 있으며 교통혼잡도 완화
⑦ 차량통행량 증가가 완화됨에 따라 대기오염요인 감소와 에너지 절감 효과
⑧ 주차장이용에 있어서 주거, 상업, 업무 등 기능별로 주차자의 집중이용시간대가 분산되
므로 한정된 주차공간을 효율적으로 이용
⑨ 기능면에서 보행자동선과 차도를 분리시켜 수송문제를 입체적으로 해결
⑩ 경제적인 측면에서 도심지내 토지의 고층, 고밀화를 통하여 해결할 수 있고 아울러
쾌적한 녹지공간의 확보와기존의 도시시설을 편리하게 이용
3. 정책적 시사점
가. 직주근접 유도
① 용도지역제의 경직성 탈피
- 앞으로 동질적 용도의 순화를 목적으로 하는 전통적인 용도지역제가 지닌 경직성을
탈피하여야 한다. 이를 위해서는 토지상호간의 혼합을 지나치게 배제할 것이 아니라
도시적 용도지역의 취지에 벗어나지 않는 범위에서 이른바 “미시적 용도지역제”의
적용이 가능하도록 융통성이 부여 되어야 할 것이다. 더욱이 서울처럼 도심의 교통
혼잡이 가중되거나 ‘에너지’가격이 상승하게 되면, 복합용도에 의한 개발수법이 더욱
설득력을 갖게 되는 것이다. 따라서, “특별용도지구”형태로 지정된 복합용도건물이
도심과 부도심의 형성전략을 위해 정책적으로 추진되어야 할 것이다.
② 복합용도개발 유형의 다각화 - 적극적인 공적개발 추구
- 우리나라의 복합용도건축물 계획은 주로 “협의의 용도복합”에 속하며 이로인해
대부분의 건축가들은 MXD방식을 복합용도건축물의 프로젝트로 한정하여 생각하고
있다. 그러나 “협의의 용도복합”, 즉 ‘주상복합건물’은 건축물의 물리적인 연결에 따라
기능간의 직접적인 연계성만을 지니는 반면에, “광의의 용도복합”은 도로나 공공용지
등에 의해 주거와 기타 기능간의 공간적 분리가 생기지만 도시계획적인 관점에서는
‘직주근접의 도시구조’를 형성할 수 있는 장점이 있기 때문에 MXD방식의 다각화를
고려할 필요가 있는 것이다. 예컨대 직주근접의 도시구조를 이루고 복합개발이
끼치는 공적인 장점을 확보하기 위해서 반드시 도시당국이 주도적인 입장을 취해야
하는 공적개발로서 집행되어야 함을 확인해 볼 수 있다.
③ 복합용도건물에 대한 거주자의 자격기준 강화
- 우리나라의 주상복합건축은 미국이나 일본 등과 같이 도심부의 주택확보라는 정책적
인 목적으로 만들어진 건축이라고도 볼 수 있지만, 도심부의 주택확보와 교통완화라
는 본래의 목적을 달성하기 보다는 현재까지는 ‘분양가 자율화’라는 주택정책에 초점
을 맞추어 개발되어 온 것이 현실이다. 그 결과 MXD가 갖는 공적개발의 장점은 도외
시되고 주택개발업자의 수익성을 보장하는 방향으로 전환되었다. 이에 따라 MXD건물
에 적합 거주자층을 설정하고, 입주대상자에 대한 철저한 분석이 결여된 채 현재의 대
형, 고급아파트 중심의 개발추세로 나아가고 있는 것이다.
따라서 앞으로 MXD건물의 거주자를 선정하는데 있어서 정책적으로 일정하게 자격을
제한함으로써 거주가가 해당 건물에서 업무활동을 할 수 있도록 유도한다면 ‘직주근
접’에 보다 실질적으로 기여할 수 있을 것이다.
④ 서울의 경우 - 강북지역 MXD의 활성화
- 서울시의 각 동별 주상복합건물의 입지현황을 살펴보면, 강북보다는 강남쪽이 택지
확보나 주상복합건물의 수요 등의 원인으로 더 많이 건축되는 것으로 나타났다. MXD
건축의 기본전제인 도심공동화 방지 그리고 직주근접, 도심교통량 등과 깊은 관련성
을 지니는 강북의 4대문안, 즉 도심쪽에는 불과 6건에 불과한 주상복합건물 건축허가
신청이 있었다는 사실은 앞으로 서울시의 MXD는 주로 강남지역 보다는 강북지역에
초점을 두어야 함을 시사해 준다
나. 에너지 효율적인 교통체계 유도
① 대중교통을 통한 혼합입지 연계
- 향후 도시개발의 방향은 직주근접 및 서비스 시설의 혼합입지(Mixed Land Use)를
도모하는 복합타운을 건설하고 역세권 개발을 활성화하여 교통수요를 최소화할 수
있는 방안을 모색해야 한다. 즉, 수송에 있어서 가장 효율적인 토지이용형태는 대도시
에 있어서 밀도가 높고 잘 혼합된(Mixed Land Use) 도심지역을 외곽의 여러 밀집된
활동중심지와 결합시켜, 이 모든 지역을 대중교통체계로 연계시키는 것이다.
② 교통과 토지이용의 통합계획
- 우리나라 공급위주의 교통정책은 ‘교통과 토지이용의 통합계획’과 같은 적극적인 정책
을 통하여 수요관리형으로 바뀌어야 한다. 교통에너지 효율적인 도시구조형성은 도시
계획과정에서 교통과 토지이용을 어떻게 통합하는가에 달려있다. 이를 위해서는 도시
계획과정에서 교통과 토지이용을 통합하도록 제도적으로 유도해야 한다.
4. 단점 : 사업계획이 복잡하고 사업기간이 길며, 다양한 기능 혼합으로 이용자 동선의 혼란과 불필
요한 동선이 발생할 우려가 있으며, 이용시간대가 다른 복합용도건물의 경우에는 건물의
유지 관리가 어렵고, 주거시설과 혼합 혹은 복합 개발할 경우 주거환경의 침해가 우려됨
를 서로 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계·개발하는 것을 말함
미국의 ULI : Urban Land Institute(Witherspoon, 1976) 에서 규정한 복합용도 건축물을
특징짓는 기본요건 3가지는
① 독립적인 수익성을 지니는 3가지 이상의 용도를 수용하여야 함
② 혼란스럽지 않은 보행동선체계로 모든 기능을 서로 연결하여 물리적·기능적으로
통합되어야 함
③ 하나의 마스터플렌에 의하여 일관성 있는 계획하에 건설 및 임대가 진행되어 단일
건축물과 유사한 모습을 나타낼 것
2. 필요성(장점)
① 복합기능의 수용에 따라 도시내 상업기능만이 급격한 증가현상을 억제함으로써 도시의
균형잡힌 발전 도모
② 젊은 독신자나 젊은 부부처럼 도시내에서 살고자하는 사람이나 살 필요가 있는 사람들
에게 양질의 주택을 공급할 수 있으며 이로 인해 도심공동화 현상 방지
③ 도심지주변에 주상복합건물을 건설할 경우 이 지역이 도소매업, 광고업, 인쇄업 등
서비스기능 위주의 전이지역으로 변화하는 것을 방지
④ 도심지내 주생활에 필요한 근린생활시설 및 각종 생활편익시설의 설치가 가능하게
되어 도심지가 생동감이 넘치고 다양한 삶의 장소로 전환
⑤ 주상복합건물을 건설할 경우 기존시가지내 공공시설을 활용함으로써 신시가지 또는
신도시의 도시기반시설과 공공서비스시설 등에 소요되는 공공재정이나 민간자본의
절감
⑥ 직장과 주거지와의 거리가 단축됨으로해서 개인적으로 출퇴근시 교통비용 및 시간의
절약이라는 이점이 있으며 교통혼잡도 완화
⑦ 차량통행량 증가가 완화됨에 따라 대기오염요인 감소와 에너지 절감 효과
⑧ 주차장이용에 있어서 주거, 상업, 업무 등 기능별로 주차자의 집중이용시간대가 분산되
므로 한정된 주차공간을 효율적으로 이용
⑨ 기능면에서 보행자동선과 차도를 분리시켜 수송문제를 입체적으로 해결
⑩ 경제적인 측면에서 도심지내 토지의 고층, 고밀화를 통하여 해결할 수 있고 아울러
쾌적한 녹지공간의 확보와기존의 도시시설을 편리하게 이용
3. 정책적 시사점
가. 직주근접 유도
① 용도지역제의 경직성 탈피
- 앞으로 동질적 용도의 순화를 목적으로 하는 전통적인 용도지역제가 지닌 경직성을
탈피하여야 한다. 이를 위해서는 토지상호간의 혼합을 지나치게 배제할 것이 아니라
도시적 용도지역의 취지에 벗어나지 않는 범위에서 이른바 “미시적 용도지역제”의
적용이 가능하도록 융통성이 부여 되어야 할 것이다. 더욱이 서울처럼 도심의 교통
혼잡이 가중되거나 ‘에너지’가격이 상승하게 되면, 복합용도에 의한 개발수법이 더욱
설득력을 갖게 되는 것이다. 따라서, “특별용도지구”형태로 지정된 복합용도건물이
도심과 부도심의 형성전략을 위해 정책적으로 추진되어야 할 것이다.
② 복합용도개발 유형의 다각화 - 적극적인 공적개발 추구
- 우리나라의 복합용도건축물 계획은 주로 “협의의 용도복합”에 속하며 이로인해
대부분의 건축가들은 MXD방식을 복합용도건축물의 프로젝트로 한정하여 생각하고
있다. 그러나 “협의의 용도복합”, 즉 ‘주상복합건물’은 건축물의 물리적인 연결에 따라
기능간의 직접적인 연계성만을 지니는 반면에, “광의의 용도복합”은 도로나 공공용지
등에 의해 주거와 기타 기능간의 공간적 분리가 생기지만 도시계획적인 관점에서는
‘직주근접의 도시구조’를 형성할 수 있는 장점이 있기 때문에 MXD방식의 다각화를
고려할 필요가 있는 것이다. 예컨대 직주근접의 도시구조를 이루고 복합개발이
끼치는 공적인 장점을 확보하기 위해서 반드시 도시당국이 주도적인 입장을 취해야
하는 공적개발로서 집행되어야 함을 확인해 볼 수 있다.
③ 복합용도건물에 대한 거주자의 자격기준 강화
- 우리나라의 주상복합건축은 미국이나 일본 등과 같이 도심부의 주택확보라는 정책적
인 목적으로 만들어진 건축이라고도 볼 수 있지만, 도심부의 주택확보와 교통완화라
는 본래의 목적을 달성하기 보다는 현재까지는 ‘분양가 자율화’라는 주택정책에 초점
을 맞추어 개발되어 온 것이 현실이다. 그 결과 MXD가 갖는 공적개발의 장점은 도외
시되고 주택개발업자의 수익성을 보장하는 방향으로 전환되었다. 이에 따라 MXD건물
에 적합 거주자층을 설정하고, 입주대상자에 대한 철저한 분석이 결여된 채 현재의 대
형, 고급아파트 중심의 개발추세로 나아가고 있는 것이다.
따라서 앞으로 MXD건물의 거주자를 선정하는데 있어서 정책적으로 일정하게 자격을
제한함으로써 거주가가 해당 건물에서 업무활동을 할 수 있도록 유도한다면 ‘직주근
접’에 보다 실질적으로 기여할 수 있을 것이다.
④ 서울의 경우 - 강북지역 MXD의 활성화
- 서울시의 각 동별 주상복합건물의 입지현황을 살펴보면, 강북보다는 강남쪽이 택지
확보나 주상복합건물의 수요 등의 원인으로 더 많이 건축되는 것으로 나타났다. MXD
건축의 기본전제인 도심공동화 방지 그리고 직주근접, 도심교통량 등과 깊은 관련성
을 지니는 강북의 4대문안, 즉 도심쪽에는 불과 6건에 불과한 주상복합건물 건축허가
신청이 있었다는 사실은 앞으로 서울시의 MXD는 주로 강남지역 보다는 강북지역에
초점을 두어야 함을 시사해 준다
나. 에너지 효율적인 교통체계 유도
① 대중교통을 통한 혼합입지 연계
- 향후 도시개발의 방향은 직주근접 및 서비스 시설의 혼합입지(Mixed Land Use)를
도모하는 복합타운을 건설하고 역세권 개발을 활성화하여 교통수요를 최소화할 수
있는 방안을 모색해야 한다. 즉, 수송에 있어서 가장 효율적인 토지이용형태는 대도시
에 있어서 밀도가 높고 잘 혼합된(Mixed Land Use) 도심지역을 외곽의 여러 밀집된
활동중심지와 결합시켜, 이 모든 지역을 대중교통체계로 연계시키는 것이다.
② 교통과 토지이용의 통합계획
- 우리나라 공급위주의 교통정책은 ‘교통과 토지이용의 통합계획’과 같은 적극적인 정책
을 통하여 수요관리형으로 바뀌어야 한다. 교통에너지 효율적인 도시구조형성은 도시
계획과정에서 교통과 토지이용을 어떻게 통합하는가에 달려있다. 이를 위해서는 도시
계획과정에서 교통과 토지이용을 통합하도록 제도적으로 유도해야 한다.
4. 단점 : 사업계획이 복잡하고 사업기간이 길며, 다양한 기능 혼합으로 이용자 동선의 혼란과 불필
요한 동선이 발생할 우려가 있으며, 이용시간대가 다른 복합용도건물의 경우에는 건물의
유지 관리가 어렵고, 주거시설과 혼합 혹은 복합 개발할 경우 주거환경의 침해가 우려됨