정부가 지난달 31일 발표한 주택관련 규제개선 방안은 민간차원의 택지개발을 촉진시켜 부족한 주택용지 공급을 늘리기 위한 것이다. 현재의 공공주도 택지개발만으로는 연간 50만가구에 이르는 주택수요를 감당하기 어렵다고 판단했기 때문으로 풀이된다.

정부는 이를 통해 적재 적소에 필요한 만큼의 주택이 공급될 수 있도록 해 항구적인 집값 안정기조를 유지해 나가겠다는 의도다.

실제 지난 2002년 1월1일부터 민간부문의 주요 택지공급원이던 준농림지(현재 관리지역) 제도가 폐지돼 일부 재건축·재개발 등 사업 외에는 민간차원의 택지 확보가 사실상 차단돼 있었다. 더구나 공공부문의 택지개발도 시민?환경단체 등의 목소리가 높아지면서 지연되기 일쑤고 이로 인해 연간 50만가구 건설에 필요한 연간 1300만평의 택지공급이 사실상 불가능하다.

하지만 학교용지 확보 의무 및 기반시설 설치의무 완화 등에 따른 난개발 조장과 토지수용 요건 및 농지취득규제 완화 등에 편승한 개발바람이 불 경우 정부가 나서 부동산투기를 부추길 수 있다는 우려도 나오고 있다.

이번 토지 및 주택산업에 대한 규제개혁 방안은 ▲공동주택 및 임대주택 건축에 따른 국민 및 기업편의제고▲민간의 택지개발 활성화 및 사업자부담 완화▲건축행정 서비스제고 등을 주요 내용으로 담고 있다.

◇민간 택지개발 활성화=민간이 도시개발법에 따라 일단의 택지개발을 추진할 경우 주민동의 요건이 3분의2 이상에서 50%이상으로 대폭 완화된다. 또 도시개발구역지정과 함께 농지취득이 가능해진다. 지금은 도시개발구역 지정후 실시계획 인가때까지 농지취득이 불가능하다. 도시개발구역 지정후 실시계획 인가까지는 통상 1년 정도 걸리는 점을 감안하면 도시개발 사업추진이 대폭 단축될 전망이다.

또 도시지역 주민들이 1종지구단위계획(도시지역을 체계적이고계획적으로 관리하기 위해 수립하는 계획) 제안시 동의율 요건을 현재 5분의 4이상에서 3분의2 이상으로 완화돼 도시계획 수립과정에서 민간의 참여가 크게 확대된다.

이와함께 2종 지구단위계획구역(비도시지역내 계획관리지역,개발진흥지구 등에 대한 체계적인 개발방안을 마련하는 것)에서는 아파트 등 주택공급을 확대하기 위해 주거 및 아파트용지 확보의무화 비율이 폐지된다. 지금은 주거용지를 전체 구역면적의 70%미만으로 하고 주거용지중 아파트 용지비율도 80%미만으로 돼 있어 사업성이 크게 떨어진다는 지적을 받아왔다.

아울러 비도시지역에서 도시개발 사업으로 택지를 조성할 수 있는 최소면적이 현행 30만㎡ 이상에서 20만㎡ 이상으로 완화된다.이 경우 도로나 학교 등 기반시설을 설치해야 가능하다. 이밖에 주택건설사업자도 도시개발사업을 시행할 수 있도록 했다.지금까지는 토목 및 토목건축공사업 면허자만 도시개발이 가능했다.

◇주택사업 인·허가절차 개선= 서울과 인천지역에서 시행해 온 아파트 동시분양 제도를 업체가 요청할 경우 폐지토록해 개별분양으로 전환키로 했다.

교통영향평가 및 문화재심의는 건축심의 과정에 통합해 심의토록하고 중복 행정규제를 방지하기 위해 사업계획승인 절차를 간소화한 별도의 업무처리지침도 마련된다. 1종지구단위계획 수립시 교통영향평가를 받아야 하는 기준을 현행 부지면적 5만㎡이상에서 10만㎡ 이상으로 완화한다.군사시설보호구역에서의 주택 등
신·증축 허가신청시 국방부 및 군부대는 협의기간을 명시하고 처리상황을 신청자에게 통보토록 했다. 도시개발사업 제안시 실시계획 인가절차를 명확히하고 처리기간을 명시토록해 사업기간을 단축시키고 예측가능한 사업추진이 가능토록 했다.

건교부 관계자는 “주택사업 인·허가 절차가 간소화되면 인?허가에 따른 소요기간이 종전 16개월에서 14개월로 2개월 가량 단축될 것”이라고 말했다.

◇주택사업자 부담완화=지방자치단체가 주택사업 관련 인?허가를 조건으로 사업자에게 사업에 직접 연관이 없는 사업지역 밖의 도로,상하수도,공원 등 기반시설 설치나 관련 시설비용 부담을 요구하는 것을 방지토록 관련 지침을 마련키로 했다.

주상복합아파트에 대한 상업(업무)시설 면적 확보 비율에 대한 규제도 완화된다. 지금은 지자체별로 조례를 정해 주상복합건물에 대한 주택연면적 비율을 70∼90%미만으로 규제하고 있다. 앞으로는 주거와 상업시설이 하나로 연결된 경우는 하나의 건물로 간주해 주거비율을 산정토록 하고 지자체가 주거면적 비율상항을 정할 때는 주변여건을 합리적으로 고려하도록 할 방침이다.

또 현행 300가구 이상 공동주택 사업자에 대해 학교용지 확보 또는 부담금을 부과하고 있는 것을 탄력적으로 운영키로 했다.

◇주택관련 금융 및 세제개선=국민주택규모(전용 25.7평 이하)의 아파트 리모델링시 리모델링 후 증축 등에 따라 추가로 취득 또는 등기되는 가액에 대해 취득 및 등록세를 감면하해주고 리모델링사업자금(가구당 3000만원,5년 거치 5년 상환)에 대한 대출금리를 현행 5.5%에서 5%로 낮춘다. 이렇게 되면 전용면적 18평짜리 아파트를 23.4평으로 늘릴 경우 가구당 120만원 가량의 부담이 경감될 것으로 예측됐다.

현재 대한주택보증이 독점하고 있는 분양주택에 대한 분양보증을 장기적으로 보증보험사,손해보험사,은행 등에서도 취급할 수 있도록 한다.

또 민간임대주택의 임대보증금 산정시 감정평가액을 기준으로 해 임대보증금을 현실화하도록 했다.


[파이낸셜] poongnue@fnnews.com 정훈식기자