건축물의분양에관한법률(이하 “분양법”)이 시행되는 4.23일부터는 연면적 3천㎡ 이상의 건축물과 20실 이상 오피스텔은, 대지 소유권을 확보하여야 하고 신탁계약이나 분양보증 등을 받아 착공신고후 시.군.구로부터 분양신고필증을 받아 분양할 수 있다.

또한, 피분양자 선정은 공개모집 및 공개추첨하여야 한다. 분양법의 절차를 위반한 분양사업자는 최대 3년 이하 또는 3억원 이하 벌금에 처해질 수 있다.

건설교통부는 분양법 시행에 따라 까다로진 분양절차를 회피하기 위해 법 시행전에 분양하는 경우가 증가할 가능성이 있으므로 주의가 필요하다고 밝혔다.

* 건축물분양에관한법률 : 분양과정의 투명성과 거래안전성 확보를 통한 피분양자 권리보호 목적으로 지난해 10.22 제정되었으며 3천㎡ 이상 분양건축물, 20실 이상 오피스텔 등을 적용대상으로 하나 주택법 등 개별법에 의해 분양되는 주택, 아파트형공장, 콘도미니엄, 노인주택은 개별 법률에서 정한 절차에 따름

분양법 시행전에 분양하는 건축물이 분양사고 발생 가능성이 높다고 판단할 수는 없으나, 분양법 적용대상인 건축물과 아닌 건축물은 분양절차나 계약 방법에서 많은 차이가 있다.

※ 현행과 분양법 시행이후 비교

	현 행	분양법 시행이후
분양시기	제한없음 건축허가전에도 가능	골조공사 2/3 경과후 하거나 신탁계약 또는 분양보증을 받아 착공신고후 가능
대지확보	확보 전에도 가능	대지 소유권 반드시 확보
피분양자 선정	제한 없음. 수의계약 가능	공개모집, 공개추첨
분양광고	표시․광고의공정화에관한법률에 따름	건축물분양법에 따른 구체적인 광고기준도 만족필요
설계변경	계약내용에 따름	주요변경은 피분양자 전원의 사전동의 필요
피분양자보호	부도시 대책없음	신탁계약․보증보험․연대보증 중 하나를 이행하여야 하므로 피분양자 피해보호됨

분양법이 시행되도 3천㎡ 이하 건축물과 임대분양인 경우에는 분양법 시행대상에서 제외되며, 법 부칙에 의해 법 시행전 분양한 경우는 적용대상에서 제외되므로 미계약분을 법 시행후에 분양할 때도 분양법과 관계없이 분양가능 하다.

분양법이 시행되면 분양광고 내용에 분양신고번호와 일자를 명시하도록 하고 있으므로 분양법 적용대상인지 여부는 분양광고 내용으로 쉽게 알 수 있다고 한다.

* 분양법 대상 : “분양신고번호 및 일자 : 경기 2005-1, 2005.4.23”

* 분양법 대상이 아닌 것 : “건축허가 완료” 등

한편, 분양법에서 분양신고 없이 분양한 경우 최대 3년 이하 징역 또는 3억원 이하 벌금을 부과될 수 있으므로 분양사업자는 추진중인 사업이 분양법 적용대상인지를 확실히 알아야 한다.

① 분양법 시행전에 입주자 모집한 경우는 분양법 적용에서 제외되며, 여기서 “모집”은 공개모집뿐 아니라 수의계약 등도 포함되는 등 광범위하게 인정되나, 향후 법 시행전 입주자를 모집한 사실을 입증할 수 있도록 관련서류(공증, 내용증명 등)를 확보하는 것이 좋다.

② 건축허가 취득여부는 분양법 적용 판단 기준이 아니다. 즉, 분양법 시행전에 건축허가를 받았더라도 법 시행일 전에 입주자 모집을 하지 아니한 경우에는 반드시 분양법에 따라 분양신고후 분양하여야 한다.

③ 분양전환을 조건으로 하는 임대분양은 분양법 적용대상이다. 분양전환을 명시하지 않았더라도 향후 분양전환시 우선권을 인정하는 경우도 이에 포함된다.

분양건축물 청약을 고려하고 있거나, 분양사업을 추진중인 회사들 모두 분양법에 대한 충분한 이해가 있어야 예기치못한 피해 발생이 없을 것이라고 건교부는 강조하였다.