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▶ 분양가 상한제의 개요 1. 적용대상 ㅇ 일반에게 공급하는 20세대 이상의 모든 공동주택 ㅇ 기존 공공택지 ⇒ 민간택지까지 확대
2. 적용시기
3. 주택 분양가격 산정방법
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-
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가. 지상층건축비 산정방법
▶ 지상층건축비의 범위
ㅇ 지상에 설치되는 제반시설 또는 설비의 건축비
ㅇ 지상에 설치되는 주거시설, 복리시설, 관리사무실 등 제반시설 및 설비의 공사비, 설계·감리비(지상·지하) 및
부대비용
ㅇ 지하에 설치되는 시설 및 설비중에서 지상층을 지원하는 부분
ㅇ 지상층건축비의 산정방식 ⇒ 건설교통부장관이 고시한 주거전용면적별 최고층수에 해당하는 단가에 해당 주택
의 공급면적을 곱하여 산정▶ 지상층건축비의 구성내역
ㅇ '07.9.1 전에 제·개정된 주택관련 법령 및 조례에 따라 설치하는 시설의 경비 모두 반영
▶ 지상층건축비의 구성 항목
ㅇ 공사비 : 「국가계약법」등에 기초하여 직접공사비, 간접공사비, 일반관리비 및 이윤 등을 포함
- 직접공사비
- 간접공사비
ㅇ 설계·감리비
ㅇ 부대비용▶ 층수별, 면적별 지상층건축비
(단위 : 천원/㎡)
구 분
(주거전용면적기준)지상층건축비
(주택공급면적기준)5층 이하
40㎡ 이하
1,086
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하
1,103
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하
1,069
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
1,080
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하
1,117
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하
1,100
125㎡ 초과
1,081
6~10층 이하
40㎡ 이하
1,166
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하
1,181
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하
1,145
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
1,149
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하
1,194
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하
1,175
125㎡ 초과
1,155
11~20층 이하
40㎡ 이하
1,101
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하
1,112
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하
1,079
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
1,078
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하
1,115
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하
1,098
125㎡ 초과
1,079
21~30층 이하
40㎡ 이하
1,120
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하
1,131
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하
1,098
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
1,097
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하
1,136
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하
1,119
125㎡ 초과
1,099
31층 이상
40㎡ 이하
1,156
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하
1,168
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하
1,132
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
1,132
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하
1,171
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하
1,153
125㎡ 초과
1,133
나. 지하층건축비 산정방법
▶ 지하층건축비의 범위
ㅇ 주택관련 법령 및 기준 등에 의해 지하에 설치되는 제반시설물의 건설에 소요되는 비용을 지하층 면적을 기준으
로 산출한 금액- 지하에 설치되는 제반시설 및 설비(지하주차장, 전기실, 기계실, 오수정화조, 지하저수조, 피트층 등)의 공사비
- 지하층 각 부위별 고유기능을 유지하기 위해 설치되는 기계, 전기 및 통신설비
- 흙막이 공사비 및 지하주차장 파일공사비는 택지비 가산비에 포함▶ 지하층건축비의 산정방법
ㅇ 지하층의 기준면적은 주택분양시에 계약면적에 반영되는 지하층의 바닥면적을 기준으로 함(건축연면적에 산입
되지 아니하는 지하주차장 및 지하피트 포함)▶ 세대 면적별 지하층건축비
구 분
(주거전용면적기준)지하층건축비
(지하층면적기준)85㎡이하62085㎡초과650다. 시ㆍ군ㆍ구별 기본형건축비 산정 방법
▶ 시장·군수·구청장은 당해 지역의 자재·인건비 등 여건을 고려하여 분양가심사위원회의 심의를 거쳐
기본형 건축비의 상하 5% 범위 내에서 시·군·구별 기본형건축비를 산정 가능▶ 시·군·구별 기본형건축비 산정방법
ㅇ 각 품목에 대한 시·군·구별 실제 단가가 기준단가의 상하 10% 범위를 초과하는 경우 이를 반영하여 기본형건축
비를 조정할 수 있음- 각 품목별 조정비율 = 〔(해당 자재의 시·군·구별 단가 - 주요 자재의 기준단가)/주요 자재의 기준단가〕×
주요 자재의 기본형건축비 대비 비중- 조정범위 : 각 품목별 조정비율의 합은 기본형건축비의 100분의 95이상 100분의 105이하를 초과할 수 없음
(상하 5% 이내)▶ 분양가심사위원회 심의
ㅇ 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구별 자재단가의 적정성 및 조정비율에 대해서 분양가심사위원회의 심의를
거쳐야 함<시ㆍ군ㆍ구별 기본형건축비 산정을 위한 주요자재별 기준단가>
연번
품 목
규 격
기본형건축비
대비 비중(%)단위
단가(원)
1
고강도철근 (공장도)
H-10
3.6
ton
456,400
2
레미콘
25-240-15
3.3
㎡
47,198
3
PHC파일
D400-10M
0.9
본
171,000
4
오.배수용PVC파이프(VG2)
D35 MM (KSM3404)
0.5
m
442
5
대형거푸집(GANG FORM)
H=3
0.5
㎡
90,000
6
시멘트(운반구상차도)
40KG
0.4
포
3,103
7
코팅합판
T12X1210X2420
0.4
매
24,000
8
경량기포콘크리트공사
(시공도, 시멘트 포함)14.28KG/CM2이상
0.4
㎥
59,960
9
복층유리
KS 16MM
0.4
㎡
18,455
10
원형봉강(SS41)
D-8
0.4
ton
555,000
11
PANEL
600X1200
0.4
매
16,000
12
각재
외송포함
0.4
㎥
209,631
13
도기질타일(유색)
250X400
0.3
매
1,000
14
동관(M) (KSD5301)
D15X0.71THK
0.3
m
2,345
15
석고보드
9.5X900X1800
0.3
매
2,960
16
연소재 벽돌
KS 82KG/CM2,
190X90X570.2
매
42
17
모 래
0.1
㎥
10,000
18
덤프트럭
15 톤
0.5
시간
53,914
19
굴삭기(무한궤도)
0.4 ㎥
0.3
시간
44,853
20
콘크리트펌프차
80 ㎥/hr
0.2
시간
112,618
라. 건축비 가산비 산정방법
▶ 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조 포함)·철골철근콘크리트구조 또는 철골구조로 건축함에 따라
추가되는 비용ㅇ 지상층의 구조형식에 의한 기본형건축비에 가산되는 비용
구 분
가 산 비 율
(지상층건축비 기준)철근콘크리트라멘구조
(무량판구조 포함)5%
철골철근콘크리트구조
10%
철골구조
16%
ㅇ 지하층의 구조형식에 의한 기본형건축비에 가산되는 비용
구 분
가 산 비 율
(지하층건축비 기준)철골철근콘크리트구조
4.8%
철골구조
10.5%
ㅇ 지상층 및 지하층건축비 산정시 하나의 층에 2가지 구조가 복합적으로 이루어진 경우에는 당해 층의 총 기둥길이에서 해당 구조의 기둥길이 비율(하나의 구조가 10%미만일 경우 제외)에 해당하는 바닥면적을 대상으로 가산비용을 인정하여야 하며, 구조형식에 따른 가산비용은 중복 인정할 수 없음
▶ 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 해당하는 아파트 이외의 형태로 건설·공급되는 공동주택에 테라스 등을 설치함에 따라 추가되는 비용으로 지상층건축비의 28% 범위 내에서 시장·군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 금액
▶ 주택품질에 따른 가산비용
① 주택성능등급을 인정받은 경우 가산비용 적용 기준
- (주택성능등급이란) 「주택법」제21조의2 및 건설교통부장관이 고시한 "주택성능등급 인정 및 관리기준"에 의하여 인정기관이 평가한 주택의 성능에 대한 등급
성능
부문성능범주
세부 성능항목
성능등급별 점수
4등급
3등급
2등급
1등급
소음
경량충격음
3
4
5
6
중량충격음
3
8
13
18
화장실 소음
3
6
9
12
경계소음
-
3
6
9
구조
가 변 성
3
4
5
6
수리용이성
전용부분
3
4
5
6
공용부분
3
4
5
6
내 구 성
-
3
6
9
환경
조경
(외부환경)외부공간 및 건물 외피의 생태적 기능
3
4
5
6
자연토양 및 자연지반의 보전
3
4
5
6
일조(빛환경)
3
4
5
6
실내공기질
실내공기오염물질 저방출자재의 적용
-
3
6
9
단위세대의 환기성능 확보
-
3
8
13
에너지성능(열환경)
3
8
13
18
생활
환경놀이터 등 주민공동시설
-
3
4
5
고령자 등
사회적
약자의 배려전용부분
-
3
4
5
공용부분
-
3
4
5
화재
소방화재·소방
화재감지 및 경보설비
-
3
4
5
배연 및 피난 설비
-
3
4
5
내화 성능
-
3
4
5
※ 친환경건축물 인증을 받은 주택에 대하여 주택성능등급을 평가하는 경우에는 성능부문의 환경 및 생활환경의 성능항목은 평가 및 평가점수에서 제외
- 주택성능등급 점수에 따른 기본형건축비 가산비용 기준(최대 4%)
점 수
가산비율
95점 이상
4%
90점 이상
3%
85점 이상
2%
80점 이상
1%
☞ 가산비용을 산정할 때 기준이 되는 기본형건축비는 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙" 제7조제2항의 규정에 의한 기본형건축비중 지상층건축비를 말함
- 주택성능등급에 따른 기본형건축비의 가산비용을 적용받고자 하는 자는 인정기관으로부터 주택성능등급을 평가받아 주택성능등급인정서를 분양가심사위원회에 제출하여야 함
- 주택성능등급에 따른 기본형건축비의 가산비용을 적용받은 자는 인정받은 주택의 성능에 대한 등급을 입주자모집공고안에 표시하여야 함
② 친환경건축물 인증 주택의 가산비용 적용기준 (※ 구조, 소음, 화재·소방부문의 성능평가 점수에 한함)
점 수
가산비율
50점 이상
2%
40점 이상
1%
- 친환경·건축물 예비인증을 받은 경우 기본형건축비의 가산비용은 최우수등급은 2%, 우수등급은 1%를 적용
- 친환경건축물 예비인증을 받은 주택은 상기의 가산비용 이외에 주택성능등급에 따른 가산비용을 2%의 범위 안에서 추가로 받을 수 있음
- 친환경건축물인증 가산비용 적용은 2008년 12월 31일까지 적용
- 가산비용을 적용받고자 하는 자는 인정기관(친환경건축물인증의 경우는 인증기관)에서 발급한 친환경건축물 예비인증서 또는 주택성능등급인정서를 분양가심사위원회에 제출하여야 함③ 소비자만족도 가산비용 적용기준
- 소비자만족도 우수업체로 선정된 신청자가 건설하는 주택에 대하여는 기본형건축비의 1%에 해당하는 비용 가산 가능
▶주택건설사업계획의 승인에 부가되는 조건을 충족하기 위하여 추가되는 비용(사업계획승인권자로부터 사업계획에 포함하여 승인을 받은 비용으로 한정) 및 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설(분양을 목적으로 건설하는 복리시설 제외)의 설치비용
▶인텔리전트설비(홈네트워크, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템, 초고속통신특등급으로 한정)의 설치에 따라 추가로 소요되는 비용
▶건설교통부장관이 층수, 높이 등을 고려하여 따로 정하여 고시하는 초고층주택으로서 시장·군수 또는 구청장이 설계의 특수성과 구조물의 안정성 확보를 위하여 필요하다고 인정하는 특수자재·설비 및 그 설치 등에 소요되는 비용
☞ 초고층주택이라 함은 층수가 50층 이상이거나, 높이 150m 이상의 건축물을 말함
▶임해(臨海)·매립지 등 입지특성으로 인하여 시장·군수 또는 구청장이 구조물의 방염 등에 필요하다고 인정하는 특수자재·설비 및 그 설치 등에 소요되는 비용
▶사업주체가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료
▶공사비에 대한 기간이자(「주택공급에 관한 규칙」 제7조에 따라 사업주체가 의무적으로 건축공정이 전체 공정의 일정 비율(공정률)에 달한 후 입주자를 모집하여야 하는 주택의 경우로 한정)
※ 산식 : 기간이자 x 기본형건축비 x 공정률 x 1/2 x 착공일부터 입주자모집공고일까지의 기간
x 은행법에 따라 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로서 착공일이 속하는 달의 금리▶ 그 밖에 주택건설과 관련된 법령, 조례 등의 제정 또는 개정으로 인하여 주택건설에 추가로 소요되는 비용
☞ 주택법 : 시행일인 '07.9.1 이후 법령, 조례 등의 제정 또는 개정으로 인하여 주택건설에 추가로 소요되는 비용을 말함
-
?
1. 분양가격의 공시지역
▶ (공공택지) 전국
▶ (민간택지)
ㅇ 수도권 안의 투기과열지구
☞ “수도권”이라 함은「수도권정비계획법」 제2조 및 「수도권정비계획법 시행령」 제2조의 규정에 의한 서울특별시와 그 주변지역(인천광역시 및 경기도)을 말함
ㅇ (수도권 밖의 투기과열지구) 그 지역의 주택가격의 상승률, 주택의 청약경쟁률 등을 고려하여 건설교통부장관이 정하는 기준에 해당되는 지역에 대하여 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정하는 지역
ㅇ 시장·군수 또는 구청장이 그 지역의 주택가격의 상승률, 주택의 청약경쟁률이 지나치게 상승할 우려가 크다고 판단하여 건설교통부장관에게 지정을 요청하는 지역에 대하여 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정하는 지역
2. 공시대상항목
▶ (공공택지) 61개 공종
ㅇ 택지비(4개 공종) : 택지매입원가, 기간이자, 필요적 경비, 그 밖의 비용
ㅇ 공사비(5개 항목 50개 공종)
- 토목(13개 공종) : 토공사, 흙막이공사, 비탈면보호공사, 옹벽공사, 석축공사, 우·오수공사, 공동구공사, 지하저수조 및 급수공사, 도로포장공사, 교통안전시설물공사, 정화조시설공사, 조경공사, 부대시설공사
- 건축(23개 공종) : 공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사, 철골공사, 철근콘크리트공사, 용접공사, 조적공사, 미장공사, 단열공사, 방수·방습공사, 목공사, 가구공사, 금속공사, 지붕 및 홈통공사, 창호공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사, 도배공사, 수장공사, 주방용구공사, 잡공사
- 기계설비(9개 공종) : 급수설비공사, 급탕설비공사, 오배수 및 통기설비공사, 위생기구공사, 승강기계공사, 난방설비공사, 가스설비공사, 자동제어설비공사, 특수설비공사
- 그 밖의 공종(3개 공종) : 전기, 정보통신, 소방설비
- 그 밖의 공사비(2개 공종) : 일반관리비, 이윤ㅇ 간접비(6개 공종) : 설계비, 감리비, 일반분양시설 경비, 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비
ㅇ 기타 : 기본형건축비에 가산되는 비용
* 공개되는 가산비용은 분양가심사위원회의 심사를 받은 품목별 내역과 산출근거를 포함▶ (민간택지) : 7개 항목
택지비 , 직접공사비 , 간접공사비 , 설계비 , 감리비 , 부대비 , 기타
3. 공시방법
▶ (공공택지) 사업주체가 61개 공시항목을 산정하여 분양가심사위원회의 심사를 거친 내역을 "직접 공시"
ㅇ 입주자 모집공고를 통해 공시
▶ (민간택지) 공공택지와는 달리 7개 공시항목을 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 “시장·군수 또는 구청장”이 공시하고, 사업주체는 간접적으로 공시 ⇒ 민간건설업체의 부담 등을 고려
ㅇ 7개 항목 중 기본형건축비에 포함된 5개 항목(직접·간접공사비, 설계·감리비, 부대비)은 시·군·구별 기본형건축비의 5개 내역을 공시
ㅇ 나머지 2개 항목(택지비, 가산비)은 해당 사업단지의 내역을 공시
ㅇ 사업주체의 입주자모집공고에 포함시켜 공시할 수 있을 것
-
?
1. 분양가심사위원회의 설치 및 운영
▶ 분양가심사위원회의 설치·운영 기관
ㅇ 입주자모집공고 승인권자인 시장·군수 또는 구청장
ㅇ 사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 해당 기관의 장
▶ 분양가심사위원회 설치시기
ㅇ 최소한 사업계획승인 신청("도시 및 주거환경정비법"에 따른 사업시행인가, "건축법" 에 따른 건축허가 포함)이 있는 날부터 20일 이내에 분양가심사위원회를 설치·운영해야 함
ㅇ 시·군·구별 기본형건축비 수립, 분양가 심사의 실효성 확보를 위한 사전 준비 등을 위해 조기에 위원회를 구성할 필요
2. 분양가심사위원회의 임무
▶ 분양가격 및 발코니 확장 비용 산정의 적정성 여부 심사
ㅇ 분양가상한제 적용 주택의 분양가격이 적정하게 산정되었는지 여부를 분양가 구성 항목별로 꼼꼼하게 검증
·택지비 및 건축비가 관련 법령에 따라 산정되었는지를 검증
·택지비 및 건축비 가산비의 적정성 여부를 세부 항목별로 업체가 제출한 근거자료를 바탕으로 검증
ㅇ 플러스옵션으로 인정받을 수 있는 유일한 항목인 발코니 확장 비용이 과도하게 책정되지 않았는지를 검증
▶ 분양가격 공시내역의 적정성 여부 심사
▶ 시·군·구별 기본형건축비 산정의 적정성 여부 심사
ㅇ 시장·군수 또는 구청장이 주택법 등에서 정한 바에 따라 산정한 시·군·구별 기본형건축비가 적정하게 산정되었는지 검증
▶ 분양가상한제 적용주택과 관련된 제2종 국민주택채권 매입예정상한액 산정의 적정성 여부
3. 분양가심사위원회의 구성
▶ 주택 관련 분야 교수, 주택건설 분야 전문직 종사자, 관계 공무원 또는 변호사·회계사·감정평가사 등 관련 전문가 10명 이내로 구성하되 민간위원은 6명이상, 공공기관의 위원은 2명 이상을 포함하여야 함
ㅇ (민간위원) 시장·군수 또는 구청장이 위촉하며 아래의 각 분야별로 1명 이상 선정하여야 함
- 법학·경제학·부동산학 등 주택분야와 관련된 학문을 전공한 자로서 「고등교육법」에 따른 대학에서 조교수 이상으로 1년 이상 재직한 자
- 변호사ㆍ회계사ㆍ감정평가사 또는 세무사의 직에 1년 이상 근무한 자
- 토목·건축 또는 주택분야 업무에 5년 이상 종사한 자
-
?
1. 기본선택품목(마이너스 옵션)제도의 의의
▶ 1.11대책의 후속조치로 소비자의 선택권을 보장하고 입주한 이후 내부 마감재를 재시공함에 따른 낭비를 방지하기 위해 도입한 제도(‘07.9.1 시행)
ㅇ 사업주체가 입주자모집공고시 입주대상자가 직접 선택하여 시공할 수 있는 품목(내부 마감재 등)의 종류와 이를 제외한 분양가격을 구분하여 제시하여 입주자들이 이를 선택할 수 있도록 함
2. 기본선택품목의 종류
▶ 건설교통부에서 기본선택품목과 그 가격(기본형건축비 중 기본선택품목을 제외한 부분의 금액)을 직접 고시함
ㅇ 기본선택품목은 구조물의 성능을 저해하거나 하자책임 논란을 제거할 수 있도록 골조 및 미장공사를 제외한 마감재 중심으로 선정
<건교부에서 고시한 기본선택 품목>
① 문 : 문틀 및 문짝 ② 바닥 : 바닥재, 걸레받이 등
③ 벽 : 벽지 ④ 천장 : 천정지, 반자돌림 등
⑤ 욕실 : 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어⑥ 주방 : 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV
⑦ 조명기구 : 부착형 조명등기구(매입등기구 제외)
☞ 사업주체는 기본선택품목을 개별 품목별로 제시하여서는 아니됨
< 기본선택품목 제외 품목 >
① 소방관련시설
② 단열, 방수, 미장, 창호공사 등 기초마감과 관련된 품목
③ 전기, 설비공사 등에 필요한 전선, 통신선 및 배관
④ 그 밖에 건물의 구조상 영향을 줄 수 있는 품목▶ (사업주체 의무) 입주자모집공고에 기본선택품목의 종류 및 분양가격 중 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격을 포함하여 공고하여야 함
▶ (기본선택품목제도 적용의 예외) 사업주체가 「주택공급에 관한 규칙」 제7조에 따라 의무적으로 건축공정이 전체공정의 일정비율을 초과한 후에 입주자를 모집하는 경우로서 그 비율이 전체 공정의 60%를 초과하는 경우에는 기본선택품목을 제시할 필요가 없음
3. 기본선택품목의 가격
▶ 기본선택품목을 제외한 기본형건축비중 지상층 건축비를 기본선택품목을 포함한 기본형건축비중 지상층 건축비의 85%로 고시
ㅇ 결국, 기본선택품목을 제외함으로써 분양가는 기본형건축비중 지상층 건축비의 15% 인하됨
4. 기본선택품목을 선택한 자에 대한 주택의 공급
▶ (동별 순서대로 배정) 사업주체는 동별 순서를 정하여 기본선택품목을 선택한 입주자에게 동별 순서에 따라 주택을 배정할 수 있도록 함
ㅇ 마이너스옵션을 선택한 세대를 그룹화 함으로써 마이너스옵션 시공으로 인한 단지내 혼란, 안전사고 우려, 이웃세대에 소음등 피해발생 등의 문제를 최소화하기 위함
예시) 동별 100세대 전체 1,000세대(10개동)의 공동주택을 공급할 경우10개동 중 동별로 배정순서를 정하여 제시하고(사업주체가 1동부터 10동까지 임의적으로 동별 배정순서 부여) 입주대상자 1,000세대를 선정한 후 기본선택품목을 개별적으로 시공·설치하고자 하는 자에게 제시한 동별 배정순서에 따라 동 및 세대를 추첨하여 배정하고 기본선택품목을 개별적으로 시공·설치하기를 원하지 않는 자에게 나머지 동 및 세대를 추첨하여 배정함. 기본선택품목의 개별 시공·설치를 원하는 자가 450세대일 경우 1개동은 개별 시공·설치를 하고자 하는 자와 개별 시공·설치를 하고자 하지 않는 자가 혼합
5. 기본선택품목 시공ㆍ설치와 관련한 준수사항
▶ (시공·설치 기간) 시장·군수 또는 구청장은 입주자로 하여금 입주가 가능한날부터 60일 이내에 기본선택품목의 시공·설치를 완료하도록 하여야 함
▶ (적합한 자재 사용) 시장·군수 또는 구청장은 입주자로 하여금 기본선택품목 시공·설치시 건축관계 법령의 규정에 적합한 자재를 사용하도록 하여야 함
▶ (사업주체의 고지 의무) 시장·군수 또는 구청장은 사업주체로 하여금 당해 시·군 또는 구내에서 「건설산업기본법」에 따라 실내건축공사업 등록을 한 자의 현황, 기본선택품목의 시공·설치시 하자담보책임기간·담보방법 및 기본선택품목 제외 대상에 해당하는 품목의 훼손금지의무를 입주자에게 알리도록 하여야 함
▶ (확약서의 작성) 시장·군수 또는 구청장은 사업주체와 입주자로 하여금 사업주체 및 입주자의 준수사항에 대한 확약서를 작성하도록 하여야 함
6. 추가선택품목(플러스 옵션)
▶ 추가선택품목의 제한
ㅇ 사업주체가 분양가격에 포함되지 아니하는 품목으로서 입주자모집공고에 제시하여 입주자에게 추가로 선택할 수 있도록 하는 품목을 발코니 확장으로 제한
- 사업주체의 각종 옵션 부과로 인해 사실상 분양가가 인상되어 분양가상한제의 효과가 반감되는 부작용을 방지하기 위함
▶ 추가선택품목 비용의 구분 표시
ㅇ 사업주체는 입주자모집공고에 발코니 확장에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여야 함
◈시스템에어컨, 시스템 가전 등의 공급에 관한 사항
ㅇ 시스템에어컨 및 빌트인 가전의 경우 건축공정이 전체공정의 40%에 달한 이후에 설치 여부에 대하여 입주자의 의견을 들을 수 있도록 함
ㅇ 다만, 사업주체는 시스템에어컨 및 빌트인 가전제품을 일괄하여 선택하도록 하여서는 아니되며,
ㅇ 유형 및 가격이 서로 다른 복수의 제품을 제시하여야 함(시스템 에어컨의 경우 단수의 제품을 제시하도록 할 수 있음)
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건축관계법규 법률용어정리
건축관계법규 법률용어정리 정밀하고 정치한 해석을 요하는 것 중에 대표적인것이 법률용어다. 잘못하면 역해석이 나올 수도 있고 심지어 내용을 누락시킬 수도 있기 때문에 쉬운 듯 하면서 건축관계법규에서 사용하는 몇 가지를 예시를 통하여 서술한다. 1. ...Category용어 Views162,216 -
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용도지역의 정의
용도지역의 정의 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이를 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리등 도시기능의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역 도지역 지정목적 도시지역...Category용어 Views184,748 -
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도로종류 및 구분 구 분 도로의 폭 차 로 자주 표시되는 내용 광로 1류 70m 이상인 도로 10차로 이상 2류 폭 50m 이상 70m 미만 6 ~ 8차로 3류 폭 40m 이상 50m 미만 대로 1류 폭 35m 이상 40m 미만 4 ~ 6차로 상업지역에서 접함으로 2류 폭 30m 이상 35m 미...Category용어 Views172,306 -
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8.24일(월) 조간부터 도시형생활주택 등 서민 주거공간을 적극 확충
2. 공급 측면 □ (도시형 생활주택) 단지형 다세대, 원룸형 주택 등 도시형 생활주택에 대해서는 자금지원, 규제완화 등을 통해 공급을 조기화 (착공 후 6개월내 입주 가능) ① 주택기금 융자기준 신설(9월중 기금운용계획 변경) - 도시형 생활주택 건설자금을 ...Category주택법 Views11,422 -
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도시형 생활주택 시행방안
도시형 생활주택 시행방안(개정안)주택법및 주택건설기준 등이 발표되었읍니다.Category주택법 Views13,901 -
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도시형 생활주택 시행방안 확정
도시형 생활주택 시행방안 확정 2009.4월14일보도자료입니다Category주택법 Views11,637 -
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서울 임대용적률 최대 50% 인센티브
내년부터 주택건설사업자가 임대주택을 지으면 서울지역의 경우 최대 50%의 용적률 인센티브를 받아 일반분양 주택을 더 많이 지을 수 있게 된다. 다만 용적률 인센티브를 받으려면 늘어나는 용적률의 최대 60% 면적에 임대주택을 지어 해당 지역 지자체에 우...Category주택법 Views11,422 -
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발코니확장
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분양가상한제
▶ 분양가 상한제의 개요 1. 적용대상 ㅇ 일반에게 공급하는 20세대 이상의 모든 공동주택 ㅇ 기존 공공택지 ⇒ 민간택지까지 확대 공공택지의 정의 ① 「주택법」제18조제2항의 규정에 의한 국민주택건설 또는 대지조성사업 ② 「택지개발촉진법」에 의한 택지개...Category주택법 Views10,129 -
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공동주택 지구단위 노후도
서울특별시 도시계획 조례 시행규칙 2008.1.31. 규칙 제3602호 (전문개정) 제3장 지구단위계획 제4조(지구단위계획구역의 지정대상 등) ① 조례 제16조제2항에서 “규칙으로 정하는 범위 또는 지역”이란 「주택법」제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상 또는 ...Category주택법 Views11,216 -
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주택건설기준등에관한규정(부대복리시설기준)
주택건설기준등에관한규정 [일부개정 2003.4.22 대통령령 제17972호] 제1장 총칙 목적 제1조 (목적) 이 영은 주택건설촉진법(이하 "법"이라 한다) 제3조ㆍ제31조ㆍ제45조 및 제45조의3의 규정에 의하여 주택의 건설기준, 부대시설ㆍ복리시설의 범위ㆍ설치기준...Category주택법 Views10,524 -
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분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용
분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제3조제1항 · 제2항, 제6조, 제7조제3항 및 별표1의 규정에 따라 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비와 건축비 가산비용에 대하여 다음과 같이 고시함 - 기...Category주택법 Views13,028 -
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주택의 분양가격 제한-원가공개 시기
- - - - ◇ 주택법 개정이유 신규 분양 공동주택의 분양가 인하와 분양가의 투명한 책정을 위하여 기존에 공공택지에서 시행하고 있던 분양가상한제 및 분양가격 공시를 공공택지 외의 택지로 확대하고, 사업자가「택지개발촉진법」에 따라 조성된 택지를 공급...Category주택법 Views9,354 -
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주택사업 승인받으면 도로ㆍ공원용 토지 수용권 부여
주택사업 승인받으면 도로ㆍ공원용 토지 수용권 부여 주택사업 기간 상당히 단축될 듯 건교부, 주택법 하반기 개정키로 주택사업자가 주택건설사업을 승인받으면 도시계획시설인 도로, 공원 등을 조성하기 위한 토지 수용권도 확보하게 된다. 건설교통부는 14...Category주택법 Views10,669
가. 공공택지 : 택지 공급가격 + 공공택지 택지비 가산비
▶ 택지 공급가격 : 택지개발사업자로부터 실제로 택지를 공급받은 가격
(60㎡초과 85㎡이하 주택용지)
(85㎡ 초과주택용지)
(85㎡ 초과 149 ㎡이하 주택용지)
예) 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구
▶ 공공택지의 택지비 가산비
ㅇ 국가, 대한주택공사, 지방공사, 「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사인 업체는 제외), 그 밖에 건설교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 아래의 공사비
- 연약지반 공사비
- 암석지반
- 흙막이 및 차수벽(遮水壁)
ㅇ 방음시설
ㅇ 택지대금에 대한 기간이자
ㅇ 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비
나. 민간택지 : 택지의 감정평가금액 + 민간택지 택지비 가산비
◈ 민간택지는 알박기 등으로 인한 택지비의 과다 상승이 분양가 인상으로 연결되는 현상을 방지하기 위하여 상한제 적용주택의 택지비는 택지의 정당한 가치를 반영하는 "감정평가금액"을 기준으로 산정
( 다만, 객관적인 거래가격이 명확한 예외적인 경우에는 실제 거래가격을 제한된 범위내에서 택지비로 인정)
▶ 택지의 감정평가금액
ㅇ 감정평가금액의 의미
- 주택건설을 위해 사업주체가 매입한 택지가 현시점에서 주택건설을 위한 택지로서의 정당한 가치를 평가하여 이를 택지비로 인정하려는 것임
ㅇ 감정평가기준
- 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가로서 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 평가하여야 함
- 택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 함
ㅇ (감정평가 신청기관) 시장?군수 또는 구청장이 건설교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자 중 2인을 선정
- 감정평가기관 중 1인은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격의 조사?산정에 관한 전국적인 업무수행 능력을 갖춘 자로서 자산규모, 매출액, 감정평가사의 수, 분사무소의 수, 감정평가에 관한 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 기관으로서 (주)한국감정원을 말함
- 나머지 1인은 건설교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 13개 우수 감정평가법인('07.6.5 발표) 중 선정
《 건교부 고시 우수감정평가 법인 》
△가람동국감정평가법인 △가온감정평가법인 △경일감정평가법인 △나라감정평가법인 △대일에셋감정평가법인 △대한감정평가법인 △대화감정평가법인 △미래새한감정평가법인 △삼창감정평가법인 △제일감정평가법인 △중앙코리아감정평가법인 △태평양감정평가법인 △하나로글로벌감정평가법인
▶ 민간택지의 택지비 가산비
ㅇ 국가, 대한주택공사, 지방공사, 「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체(해당 사업주체의 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 계열회사인 업체는 제외), 그 밖에 건설교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 아래의 공사비
- 연약지반
- 암석지반 공사비
- 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비
ㅇ 방음시설
ㅇ 간선시설의 설치비용
ㅇ 지장물 철거비용
ㅇ 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액)
ㅇ 감정평가수수료
다. 택지 실 매입가를 택지비로 인정하는 예외적인 경우
택지비 = 실제 거래가격* + 택지구입에 따라 발생하는 제세공과금
* 법 공포일('07.4.20) 이후 택지를 매입한 경우에는 「감정평가금액 + 택지비 가산비」의 120%까지 인정
▶ 택지 실 매입가를 택지비로 인정하는 경우
① 「민사집행법」, 「국세징수법」 또는 「지방세법」에 따른 경?공매 낙찰가격
② 국가?지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격
☞ (공공기관) 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공기업ㆍ준정부기관 또는 기타 공공기관으로 지정된 기관, 「지방공기업법」에 따른 지방직영기업, 지방공사 또는 지방공단을 말함
③ 「부동산등기법」에 따른 부동산 등기부에 해당 택지의 거래가액이 기재되어 있는 경우
▶ 택지 실 매입가 인정범위
ㅇ (법 공포일('07.4.20) 이후 매입한 경우) ⇒ 택지비 인정범위를「감정평가금액 + 택지비 가산비」의 120% 이내로 한정
- 실제 거래가격이 「감정평가금액 + 택지비 가산비」의 120%를 초과하는 경우에도 120%까지만 인정한다는 의미임
- 감정평가금액은 택지의 감정평가금액을 택지비로 인정받기 위한 감정평가절차(p11)와 동일한 절차에 따라 산정
ㅇ (법 공포일('07.4.20) 전에 매입한 경우) ⇒ 실제 매입한 가격 전액을 택지비로 인정
▶ 기타 사항
ㅇ 택지비 인정범위의 기준이 되는 "매입"한 시점의 해석
- (경?공매 낙찰가격) 매각허가결정 또는 매각결정이 있은 날
- (공공기관으로부터 매입한 가격) 매입계약이 이루어진 날
- (부동산 등기부에 기재된 가격) 「주택법」제80조의2에 따른 주택거래의 신고나 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고가 이루어진 날
ㅇ 주택단지 내의 일부 택지는 감정평가금액 또 일부는 실제 거래가격을 인정하는 식으로 택지비 인정방식을 혼용하여 사용할 수 없음
- 하나의 주택단지는 전체를 감정평가금액으로 하거나 아니면 전체를 실제 거래가격으로 인정받아야 함
ㅇ 실제 매입가격을 인정하더라도 하나의 주택단지에서 일부는 법 공포일('07.4.20) 전에 매입하였고, 일부는 법 공포일 이후에 매입한 경우에는 전체 주택단지를 법 공포일 이후 매입한 것으로 보고 택지비를 산정
ㅇ 사업주체가 실제 매입가격을 택지비로 인정받고자 하는 경우에는 관련 자료를 분양가심사위원회에 제출하여 적정성 여부에 대한 심사를 거쳐야 하며, 시장?군수 또는 구청장에게 감정평가를 신청하여야 함
ㅇ 실제 매입가격을 택지비로 인정하는 경우에는 택지비 가산비를 택지비로 인정받을 수 없음