준주거지역 공동주택의 정북방향 일조확보 여부

「건축법」 제61조제1항에서는 “전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하고 있는바, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우, 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 하는지? 

준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 할 것임

[이유]

「건축법」 제61조제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하여 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있음.   그런데, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에는 「건축법」 제61조제2항이 적용되는데, 같은 항에서 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정하고 있으므로 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한도 적용되는지가 문제될 수 있음.   먼저, 일조 등을 위한 높이 제한규정은 구「건축법 시행령」(1971. 12. 31. 대통령령 제5922호로 일부 개정된 것을 말함) 제120조의2제1항에서 “주거지역 안에서 건축물을 건축하고자 할 때의 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지의 경계선까지의 수평거리의 1.5배에 진북방향은 8미터, 기타 방향은 17미터를 더한 높이를 초과할 수 없다”고 규정함으로써 처음으로 도입되었으며, 일조 등을 위해 인접대지경계선까지 일정거리를 띄우도록 한 것은 주거생활에 있어서 가장 중요한 일조·채광·통풍 등을 위하여 인접한 건축물과의 사이에 일정한 공간을 확보하기 위한 것인바, 「건축법」 제61조제2항에서 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정한 것은 일반주거지역 및 전용주거지역 외에서 건축되는 공동주택은 건폐율·용적률이 높아 통상 일반주거지역, 전용주거지역의 건축물보다 그 규모가 커서 이웃의 일조권에 대한 침해의 우려 또한 높기 때문에, 공동주택의 경우에는 정북방향의 일조를 위한 높이 제한 규정을 일반주거지역 및 전용주거지역은 물론 준주거지역을 포함하여 타지역(일반상업지역과 중심상업지역은 제외)까지 확대 적용시키겠다는 입법의도가 있는 것으로 보아야 할 것임.   한편, 연혁적으로 일조를 위한 정북방향의 높이 제한 규정과 공동주택의 채광 규정은 일관되게 분리되어 규정하여 왔으므로 「건축법」 제61조제2항은 공동주택의 채광을 위한 높이 제한 규정으로서 비록 그 표현이 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 되어 있다고 하더라도 이것이 제1항에서 규정하고 있지 않은 전용주거지역 및 일반주거지역 외의 지역에서 건축하는 공동주택의 경우에 일조를 위한 정북방향의 높이 제한을 제2항에서 추가하려는 것은 아니라는 주장이 있을 수 있으나, 구 「건축법 시행령」(1978. 10. 30. 대통령령 제9193호로 전부 개정된 것을 말함) 제167조제1항에서는 “주거전용지역 및 주거지역 등에서 건축하는 건축물”과 “공동주택 등”의 높이제한을 규정하면서 “정남 및 정북방향의 높이 제한” 및 “정남 및 정북 이외의 방향의 높이 제한”을 “주거전용지역 및 주거지역 등에서 건축하는 건축물”과 “공동주택 등”에 같이 적용되도록 규정하고 있음에 비추어 볼 때, 연혁적으로 일조를 위한 정북방향의 높이 제한 규정과 공동주택의 채광을 위한 높이 제한 규정이 일관되게 분리하여 규정되어 왔다고 보기도 어렵다고 할 것입니다.   그렇다면, 「건축법」 제61조제2항의 문언상 명백하게 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 것”을 규정하고 있는 점, 일조 등을 위한 높이 제한규정의 도입 취지 및 해당 규정의 연혁 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 이 사안처럼 준주거지역 안에서 공동주택을 건축하는 경우에도 「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 한다고 보아야 할 것입니다.   만약, 「건축법」 제61조제2항의 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”의 의미를 전용주거지역 및 일반주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에 같은 조 제1항의 기준에도 적합하여야 한다는 의미로 해석한다면, 「건축법」 제61조제1항은 전용주거지역 및 일반주거지역에서 건축되는 공동주택을 포함한 모든 건축물에 적용되는 것이므로 「건축법」 제61조제1항의 규정만으로도 충분하여 굳이 같은 조 제2항에서 이를 다시 규정할 필요는 없다고 할 것이고, 「건축법」 제61조제2항에서 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하여 위 조항이 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 공동주택을 제외한 모든 공동주택에 적용하도록 한 것과도 모순이 된다고 할 것입니다.   따라서, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 할 것입니다. ※ 법령정비 권고사항   「건축법」 제61조제2항이 ‘공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다’고 규정하고 있어, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 하므로, 정책의 필요에 따라 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에 같은 조 제1항의 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하지 않으려면 이에 관한 입법적 조치가 있어야 할 것입니다.