건축허가받은 후 부동산 경매

부동산 낙찰후 건축허가권에 대하여 다수 문의가 있어 정리해 보았습니다.

• 건축허가 받은후 부동산 경매가된 경우

• 낙찰자는 건축주의 동의를 얻어서 건축주명의변경을 해야 승계가 됩니다.

• 낙찰자가 부동산경매로 낙찰받은 것은 부동산 자체일 뿐일것 입니다.
• 경매에 건축물의 포함여부에 따라서 다르게 판단될 수 있습니다. (즉 경매물건에 건축허가권도 포함되 었다면 문제없을 것입니다. 그러나 경매물건에는 건축허가 권리관계에 대하여 언급 없는 경우가 많습니다.)

• 경매에 허가권이 포함되지 않은 경우 허가 받은 건축주는  건축주명의변경을 쉽게 해주지 않겠지요

• 건축주의 명의변경 동의를 얻지 못하면 건축 허가를 다시 받아야 합니다.

• 어째든 건축허가서 여전히 건축허가를 받은 사람에게 있습니다.

• 결국 현재 상황에서는 어떻게든 허가를 받은 사람과 협상을 해서 양도를 받는 것이 가장 좋은 방법입니다.

  건축법 "건축주" 란

  건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 "건축물의 건축등"이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.

  
  

  
  

• 협상이 안되면

• 건축법11조 제7항에 보면 허가권자는 "공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우"에는 건축허가를 취소할수 있도록 하고 있으므로, 일단 이 법조항을 활용해 민원을 넣어 건축허가를 취소토록 하여야 하고

  건축법 제11조(건축허가) 7항

  허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

  1. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우

  2. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우

  
  

• 허가권자(시장, 군수, 구청장 등)가 이를 받아들이지 않는다면 법원의 판결을 받은 후에 건축허가취소원을 제출하여 건축허가가 취소된 후에 새로운 건축허가를 신청해야할 것입니다.
• 건축허가취소 되지 않은 상태에서 동일토지에 새로운 건축허가는 받을 수 없습니다.

• 경매 사건에 따라 여가가지 경우가 있을수 있습니다.

• 지상권에 대한권리 여부
• 건축허가를 받은후 착공을 하지않은 상태 : 명의변경 또는 건축허가취소 요구, 허가후 1년이내에 착공하지 않으면 허가취소 요선에 해당됨.
• 착공을 한 상태가 공사 진행에 따라 다를 수 있으나  : 판결문 필요 (철거 소송도 있을수 있음)
• 시공자 는 유치권행사 문재 발생 소지있음.

• 어째든 건축허가 받은 비용도 소요 되었을 것이고 공사진행한 것도 있으니 허가권 소유자와 원만히 협의하는 것이 가장 좋은 방법일 것 입니다. (합의내용에는 건축허가 명의변경 뿐만아니라 도로점용승계 및 개발행위, 농지전용 등 일체를 포함시켜야 할것입니다.)

• 법령개정이나 규제로 새로운 건축허가가 불리하게 된경우 협상은 쉽지 않을 것입니다.