공중권, 지표권, 지하권(구분지상권과 지상권의 구분 및 한계심도)

TDR : Transfer of Development Right 

개발권은 지역제에 의하여 각 필지에 허용된 용량과 높이가 제한됨에 따라 발생하며, 모든 토지는 지역제에 의하여 사유개발권(개발밀도등)을 제한받고 있다. 개발권이양제도는 토지소유권에서 토지이용에 대한 개발권을 분리할 수 있다는 점에 착안하여 고안된 기법이다. 

개발권이양제도는 재산의 일부를 다른 곳으로 이전할 수 있다는 단순한 원리에 근거하여, 토지에서 분리된 개발권을 다른 필지로 이전하여 추가 개발하는 것을 인정하는 제도이다. 이때 개발권의 지표로는 보통 용적율과 호수밀도가 사용되며, 다른 필지로 이전할 수 있는 용적율이나 호수밀도는 지역제로 정해진 개발허용한도 가운데 미이용부문(법정용적율과 현재 이용용적율의 차이)이 될 것이다. 

이 제도에 따라 토지소유자는 토지소유권을 보유한 채 자신이 사용하지 않는 개발권의 일부 또는 전부를 타인에게 매각할 수 있다. 물론 일단 개발권을 매각해버리면 그 대지내에서는 타인으로부터 개발권을 구입하지 않은 한 개발할 수 없다. 이러한 개발권의 이양은 시장 또는 지자체 등을 매개로 이루어지며 대지마다 개발권의 상황은 등기부상에 기록된다. 

개발권이양제도는 기본적으로 지역제에 따라 명확한 밀도한계가 전제되어야 한다. 기존 지역제에 의해 이미 용적율이 지나치게 허용되어 있다면 아무도 추가 개발권을 매입하지 않을 것이기 때문이다. 그리고 개발권을 이전받은 지역에서는 지역제에 의한 용적율의 허용한계를 초과하여 용적율이 추가 개발될 수 있다는 전제가 있어야 한다. 즉 개발권이양제도는 개발권 이전에 의하여 용적율의 분포가 어떻게 되든 그 총량은 일정하다는 논리에 근거한다. 

개발권이양제도는 1970년대 들어서면서 뉴욕시에서 고안되어 미국의 일부 도시에서 채용하고 있는 제도로서 주로 도시의 고밀도지역에서 역사적 구조물의 보존을 위해 사용되다가, 점차 교외나 농촌지역의 농지 혹은 환경적으로 민감한 습지등 자연환경을 보존하기 위한 기법으로 제안되고 있다. 

이 제도에 의해 개발권 거래시장이 성립하게 되며, 여기에는 개발권을 매각하는 측과 매입하는 측이 존재한다. 이것은 곧 개발의 억제와 촉진의 관계로 설명될 수 있는데, 전자에 주목하면 현상태로 개발이 억제되는 데 비해, 후자는 개발밀도를 이전받아 고밀개발을 할 수 있다. 전자는 개발권을 이전하는 지역, 즉 보존지역(sending zone, preservation zone)이 되며 후자는 개발권을 이전받는 지역, 즉 개발(촉진)지역(receving zone, development zone)이 된다. 보존지역의 토지소유자에게 잔여개발권을 팔도록 하여 기존 환경의 보존을 유도하게 되며, 개발(촉진)지역의 개발자에게는 건축물 보존구역의 토지소유주로부터 개발권을 사도록 장려하게 된다. 이렇게 개발권이양제도는 역사적 건축물이나 자연환경을 위한 보존지역과 개발이 요구되는 특정지역에서 유용하다. 

개발권이양제도는 기존의 토지나 건축물의 보존가치와 상관없이 지역제에서 허용된 용도와 규모로 개발할 수 있다는 기존 용도지역제의 경직성을 보완하여 시장주도형 도시개발에 유연하게 대처할 수 있는 방식의 하나이다. 그리고 공공이 토지를 취득하지 않고서 공익적인 차원에서 사유재산의 보호, 즉 토지소유자 보상문제를 해결할 수 있는 수단이 된다. 

그러나 개발권이양제도를 현실적으로 적용하는 데 있어서 많은 논쟁의 여지가 있으며 운용과정에서도 많은 어려움이 따른다. 계획기술적 측면에서 개발권을 어떻게 할당하고 규제할 것인지, 지자체의 허가 뿐만아니라 당사자간의 계약을 통해 이루어져야 하기 때문에 매매시장의 제대로 성립될 수 있을지, 법적으로 TDR의 소유권과 세법상의 문제 등은 어떻게 해결할 것인지, TDR허가절차상에 소요되는 많은 시간과 비용을 극복하고 보편화되어 사용할 수 있을지 등 많은 문제가 남아있다.