[도시계획 용어] 3. 개발권이양(TDR : Transferable Development Right)

1. 정의 : TDR은 개발권을 소유권과 분리시켜 이를 공유화하고 개발이 제한된 지역에서 개발이

            필요한 지역으로 개발권이 양도될 수 있도록 하는 제도로 토지소유자가 장래 허용가능한

            개발용적을 고밀도 개발이 가능한 지역으로 분리하여 양도할 수 있도록 함으로써 토지는

            공유화하고 공공의 토지이용 목적을 민간시장에 개발권을 판매하여 달성함

            공공 토지이용 목적 이외에도 일정지역의 개발을 법규보다 강하게 할 때 그 보상으로 다른

            지역에 대한 개발권을 이양할 경우에도 사용하는데, 이는 주로 문화재보호나 환경보전 등

            에 활용되는 방식으로 그 지역의 토지소유자로 하여금 재산상 손실부분만큼 다른 지역에

            서 만회할 수 있도록 함



2. 전제 : 기존 지역제에 의해 이미 용적율이 지나치게 허용되어 있다면 아무도 추가 개발권을 매입

            하지 않을 것이기 때문에 기본적으로 지역제에 따라 명확한 밀도한계가 전제되어야 함

            또, 개발권을 이전받은 지역에서는 지역제에 의한 용적율의 허용한계를 초과하여 용적율

            이 추가 개발될 수 있다는 전제가 있어야 함



3. 유래 : TDR은 1970년대 초에 미국의 뉴욕에서 고안되어 미국의 일부 도시에서 채용하고 있는

             제도로서, 주로 도시의 고밀도 지역에서 역사적 구조물의 보존을 위해 사용되었으나

             점차 교외나 농촌지역의 농지 혹은 자연환경을 보존하기 위한 기법으로 제안되는 등,

             도시의 입체적발전과 환경보전등의 정책적 목적달성과 손실보상과의 관계를 연계하고자

             하는 제도로 사용됨



4. 활용 : 토지나 건축물의 보존가치와 상관없이 지역제에서 허용된 용도와 규모로 개발할 수 있다

             는 기존 용도지역제의 경직성을 보완하여 시장주도형 도시개발에 유연하게 대처할 수 있

             는 방식으로 손꼽히고 공공이 토지를 취득하지 않고서 공익적인 차원에서 사유재산의

             보호, 즉 토지소유자 보상문제를 해결할 수 있는 수단으로 활용됨



5. 단점 : 현실적으로 적용하는 데 있어서 많은 논쟁의 여지가 있으며 운용과정에서도 많은 어려움

             이 따름, 계획기술적 측면에서 개발권을 어떻게 할당하고 규제할 것인지, 지자체의 허가

             뿐만아니라 당사자간의 계약을 통해 이루어져야 하기 때문에 매매시장의 제대로 성립될

             수 있을지, 법적으로 TDR의 소유권과 세법상의 문제 등은 어떻게 해결할 것인지,

             TDR허가절차상에 소요되는 많은 시간과 비용을 극복하고 보편화되어 사용할 수 있을지

             등의 문제



             ※ 이양받은 개발권리는 타인에게 양도할 수도 있다. 즉, 토지소유자는 토지소유권을

                 보유한 채 자신이 사용하지 않는 개발권의 일부 또는 전부를 타인에게 매각할 수

                 있다. 토지재산권으로부터 장래에 기대되는 이용권을 분리하여 본래의 위치가 아닌 다

                 른 공간으로의 이전을 통해 개발사업자는 개발권을 매수하여 법정밀도 이상의 개발을

                 할 수도 있고, 토지소유자는 개발권을 양도함으로써 토지이용규제를 통한 재산상의

                 손실을 보전할 수 있으며, 정부는 별도의 재정부담 없이 토지이용규제를 통해 환경

                 보전 및 문화재보전 등의 공익목적을 달성할 수 있다.