재건축과 관련하여 조합이 제기하는 소송으로는 미동의자에 대한 매도청구소송 과 미이주조합원에 대한 명도소송이 있으며, 이와 반대로 조합원이 조합에 대해 제기하는 소송으로는 재건축결의상 하자를 다투는 소송이 있다. 그 외에 조합장선 출과 총회의결사항의 하자문제, 조합행정상의 문제 등 조합내부사정에 의한 소송 등으로 나누어 볼 수 있다.
Ⅰ. 매 도 청 구
1. 매도청구의 내용
매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소 유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리이다. 매도 청구는 한사람이라도 재건축 불참자가 권리자로 남으면 그 사람에 대하여 재건축 을 강제하는 것이 불가능하므로 이후의 절차를 적법하게 진행할 수 없기 때문에 재건축에서는 재건축 불참자 전원에 대하여 매도청구권을 행사하도록 되어 있다 (집합건물법 제48조제4항, "재건축에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따라 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하 여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다"). 그런데 매도청구권은 재건축에 찬성하지 아니하는 구분소유자의 권리와 대지사 용권을 강제로 매수한 다음 건물의 재건축을 추진할 수 있도록 되어 있기 때문에 재산권 침해의 소지가 있다. 또한 다수의 이익을 위해 소수의 재건축 불참자는 자 신의 의사와 상관없이 계약체결의 자유를 상당부분 제약받는 측면이 있다. 그러므 로 재건축 불참자에 대하여 시가에 따른 보상을 통하여 그들의 이익을 충분히 배 려할 필요가 있다.
2. 재건축불참자에 대한 최고절차
가. 최고의 주체
재건축결의가 이루어진 경우 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 결의내용에 따른 재건축 참가여부를 서면으로 최고하여야 한다(집합건물법 제48조). 그런데 실제로 이 최고의 주체는 '구분소유자 및 의결권의 각 5분의 1 이상을 가진 자'로 이들이 대개 재건축추진위원회 내지는 재건축조합이라는 명칭을 사용 하기 때문에 재건축추진위원회, 재건축조합은 물론 그 대표자의 이름으로 행해진 최고에 대하여도 효력을 인정할 수 있다.
나. 최고의 방식
최고는 반드시 서면으로 하는데, 대부분 내용증명을 이용하고 있다. 최고서에는 보통 2개월 이내에 회답하라는 내용을 포함하고 있으나, 이것은 재건축에의 참가 여부를 재고하는 기간으로 설정되었으므로 이를 연장하는 것은 가능해도 단축할 수는 없다. 그런데 결의에 찬성하지 않은 구분소유자의 소재를 알 수 없는 경우, 최고 절차 를 생략할 수 없기 때문에 민사소송법상의 공시송달방법에 의하여 송달하여야 한 다(민법 제113조). 한편 법은 최고의 상대방으로서 재건축결의에 찬성하지 아니한 자에 그의 승계 인을 포함하고 있다.
다. 회 답
최고를 받은 구분소유자는 수령일로부터 2개월 이내에 참가할 것인지 여부를 회답하여야 하고, 그 기간내에 회답하지 아니한 구분소유자는 참가하지 않는 것으 로 간주된다. 그런데 참가한다는 취지의 회답은 반드시 서면으로 해야 하는 것은 아니다. 일단 재건축에 찬성의사를 표시한 자는 그 의사표시를 임의로 철회할 수 없다. 여기에 대해 일단 재건축조합에 가입한 자는 재건축사업시행이 불가능하게 되었 거나 대다수 조합원이 탈퇴를 원한다는 등의 부득이 한 사유가 없는 한 임의로 탈퇴할 수 없다(서울지방법원 동부지원 민사제6부 1994. 11. 10선고 94카합957 판 결 및 서울 민사지방법원 제50부 판결).
3. 매도청구권의 행사
가. 매도청구의 시기
매도청구권은 재건축을 결의한 후 발생하나, 통상적으로 조합설립인가후 소송을 제기한다. 매도청구소송은 피고(미동의자)가 변호사를 선임하지 않거나, 법정에 출 두하지 아니할 경우 3개월 이내에 종결될 수도 있으며, 적극적으로 소송에 임할 경 우 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있다. 따라서 이주개시 공고일 이전에 재건축 참 여여부를 재차 물어 이를 선별할 필요가 있으며, 이주개시 공고와 함께 매도청구 소송을 제기하거나 가능하다면 이주개시일 전에 소송을 제기하는 것이 소송기일 을 단축하는 측면에서 유리하다.
나. 매도청구의 주체
매도청구권을 행사할 수 있는 주체는 "재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재 건축결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자"로 한정 한다. 한편 매수지정자는 본래 구분소유자는 아니지만 재건축 참가자 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지소유권을 매수할 수 있도록 지정된 자를 말한다. 그런 데 사실상 매도청구권은 대부분 재건축조합의 명의로 하고 있고, 재건축사업의 성 질상 구체적으로 매수지정자를 지정하는 결의를 하지 않더라도 특별한 사정이 없 는 한 재건축조합이 매수지정자로 된다.
다. 매도청구의 대상 및 행사방식
매도청구의 대상은 재건축 불참자의 '구분소유권 및 대지사용권'의 모두에 대하 여 일괄하여 행사하여야 한다. 매도청구의 행사방식은 매도청구권자가 각자 행사하는 것도 가능하고, 수인 또 는 전원이 행사하는 것도 가능하다. 수인이 공동으로 행사할 경우에도 행사하는 자들 사이에 지분의 합의가 있어야 할 것이다. 그리고 매도청구의 행사방식은 구 두나 서면 어느 것도 가능하나 대체로 서면이 무난하다.
라. 매도청구의 효과
매도청구권을 행사한 경우 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 상대방의 승 낙없이도 목적물에 대하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다.
4. 시가의 산정
가. 시가에 따른 대금지급의 의무
집합건물법에서는 "시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다"라고 규정하고 있 을 뿐 시가의 내용에 대하여는 규정하지 않고 있다. 이에 따라 매도청구권을 행사 하는데 가장 문제가 되는 것이 바로 시가의 산정기준 및 결정방법이다. 시가는 객관적으로 정당한 거래가격을 말하며 매매계약이 체결되는 시점을 기준으 로 그 당시에 존재하는 모든 거래요소를 고려한 상태이다. 따라서 시가는 재건축에 의하여 토지가 유효하게 활용되는 것을 전제로 하여 산정한 가격을 말한다.
나. 시가의 산정
시가를 산정하는데는 재건축에 의해 발생할 것으로 예상되는 재건축이익과 재 건축에 따른 불이익을 전반적으로 고려하여야 한다. 실무적으로 시가의 산정은 매도청구소송을 제기하면서 매도청구자가 관할 법원 에 시가감정을 의뢰하여 법원에서 지정하는 감정평가사에 의해 정하는 것이 일반 적이다. 매도청구 대상에 관하여 감정인이 감정평가를 할 때 감정일 현재 재건축사업이 추진중인 아파트에 관한 실제 매매사례, 재건축시 아파트 소유자에게 제공될 아파 트의 평형, 무이자 이주대책비의 규모, 분양가 산정시 예상되는 택지비, 비교가능 한 인근 재건축아파트의 거래시세 등 제반요인을 종합적으로 참작하여야 한다.
5. 매도청구 소송절차 및 일정
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매도청구-건교부 질의내용
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- 주택법 제16조제2항1호에 의할 경우 주택건설사업 대지면적의 100분의 80(기존 법률 : 90)이상 소유권을 확보하고 그 나머지 대지의 경우 매도청구 대상이고 사전에 대상 토지 소유자와 3개월 이상 협의한 자료를 첨부하여야 사업승인 신청이 가능하며 사업승인을 득한 이후 매도청구권이 발생합니다.
* 주택법 제16조제2항1호(지구단위계획구역)에 해당되어야 하므로 도시계획입안권자 또는 사업승인권자에게 확인하시기 바랍니다.
- 매도청구 대상은 동법 제18조의2제1항의 규정에 의거 지구단위계획구역 결정고시일 10년(기존 법률 : 3년) 이후에 당해 대지에 대한 소유권을 이전받은 대지의 경우입니다.
* 결정고시일을 기준으로 하므로 매도청구 대상여부 판단은 고시일 이후 가능할 것입니다.
- 개정된 매도청구에 대한 규정의 시행 시점(대상)은 2007년 1월 11일 이후 최초 사업계획승인을 신청하는 분부터입니다.
- 매도청구 절차 및 매도청구 금액은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률" 제48조의 규정을 준용함을 알려드립니다.
* "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"의 소관부서는 법무부입니다.
*참고로 개략적인 절차는 사업계획승인 후 매도청구대상에게 최고 -> 최고 수령일부터 2월 이내 회답 -> 회답만료일로부터 2월 이내 매도청구(법원) -> 판견 -> 공탁 -> 촉탁등기 -> 명도
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주택법상 알박기에 대한 매도청구요건 완화, 2007. 1. 11. 부터 시행 ***********************************************************************************
개정주택법상 매도청구를 하려면 다음 요건이 충족되어야 한다.
1. 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업일 것
ㅇ사업부지가 1만 제곱미터(3천평) 이상일것,
ㅇ국토의 계획및 이용에 관한 법률상 용도지구에 해당할 것,
ㅇ기타 시,도의 조례가 정한는 바에 따라 도시관리계획으로 결정된 용도지구일 것등
2. 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보할 것
ㅇ 소유권을 확보하지 못해도 사용승락만 받아도 됨
3. 지구단위계획결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는
자가 아닐 것
ㅇ 따라서 10년 이내의 소유권을 취득한 자만 해당된다.
4. 3개월 이상의 협의
매도청구의 대상이 되는 소유자와 사전에 3개월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.
이때 주의할 것은 '사업승인신청시'에 3개월 이상 협의한 증빙자료를 첩부하여야 한다는 것이다.
따라서 이미 사업승인을 신청하였다면 이 건 규정에 의한 매도청구가 불가능하다는 점이다.
협의증빙자료란 단순히 구두로 매수협의를 한것으로는 부족하고, 내용증명우편으로 매수협의한 자료가 남아있어야 한다. 따라서 시행사로서는 사업승인신청을 하기전 3개월전부터 내용증명우편을 여러차례 보낸 후(최소한 한달에 한번 이상), 그 자료를 첨부하여 사업승인신청을 하여야 한다.
5. 사업승인
이상의 요건에 해당하고, 3개월 이상의 협의자료만 내면 사업승인을 해준다.
6. 매도청구소송
매도청구절차는 집합건물법이 적용되므로, 법원에 소송을 제기하고, 시가감정을 받은 후, 그 감정가로 매수하는 판결을 받는 것이다. 통상 5-6개월이 걸린다. 상대방이 항소나 상고를 하면 최종 대법원판결을 받을 때까지는 소유권을 이전받을 수 없으나, 사업진행에는 문제가 없다.
7. 분양승인
매도청구소송을 제기하여 법원에서 감정평가된 금액이 나오고 그 금액을 변제공탁하면 분양승인을 내 준다고 함, 따라서 소유자가 대법원까지 상고하더라도 사업을 진행하는데는 별 문제가 없다고 보여진다.
(이상 담당공무원에게 확인한 자료이지만 정확하지 않을 수 있음)
<참고>
주택법 제18조의2 (매도청구 등)
①제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다. 이 경우 대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다. <개정 2007.1.11>
②제32조제1항의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 매도청구는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. <개정 2005.7.13>
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주택사업부지내 소유자 불명 토지에 대한 처리
주택법 제18조의3 (소유자의 확인이 곤란한 대지 등에 대한 처분)
①제16조제2항제1호의 규정에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 제18조의2의 규정에 의한 매도청구대상의 대지로 본다.
②사업주체는 제1항의 규정에 따른 매도청구대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.
③제2항의 규정에 따른 대지의 감정평가에 관하여는 시·도지사가 추천하는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.(2007. 1. 11. 개정)
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매도청구권의 함정-알박기식 근저당권, 압류, 가압류가 있을 경우의 처리
주택법(아파트시행사업)이나 도시및주거환경정비법(재건축사업 등)상 매도청구권을 행사하는 경우, 해당부동산에 근저당권이나 압류, 가압류가 있는 경우 어떻게 처리할 것인가?
특히 매도청구로 인한 감정가격(이하 '감정가격 내지 매매대금'이라 한다)을 상회하는 근저당권이나 압류,가압류가 있는 경우(이하 '근저당권 등'이라 한다) 또다른 알박기가 될 소지가 있다.
1. 근저당권 등의 피담보채권액보다 감정가격이 적거나 같은 경우
매도청구권 행사로 매수하는 자(이하'매수자'라 한다)는 매도인에게 동시이행항변으로 그 근저당권 등의 피담보채무액 상당의 매매대금(감정가격)의 지급을 거절할 수 있고, 매수자가 대위변제 후 매도인에게 구상금채권으로 상계할 수 있다.
2. 근저당권 등의 피담보채권액이 감정가격을 초과하는 경우
매수인으로서는 매매대금을 전혀 지급하지 않고 소유권을 이전받아 매매대금을 초과하는 금액에 대해서는 저당채무를 대위변제하고 매도인에게 구상해야 하는데, 문제는 알박기목적으로 매도청구 목적물에 시가보다 몇배나 되는 금액으로 근저당설정, 압류, 가압류하는 경우 어떻게 처리할 것인가 이다.
이런 알박기 상황이면 통상 매도인은 자력이 없는 경우가 대부분이어서 먼저 변제하더라도 구상이 어렵다. 예를 들어 감정가격이 1억원인데, 10억원의 가압류가 되어 있으면 매수자가 일단 해방공탁을 하고, 가압류를 말소시킨 후 가압류채무 부존재확인청구 등의 본안소송을 제기하여 가장채권임을 다투어야 한다. 10억원의 근저당권이 있어도 일단 대위변제하여 근저당권을 말소시켜야 하는 부담이 있어, 결국 알박기목적이 달성되는 결과가 된다.
이런 알박기를 해결하려면 매도청구소송에서 근저당권자 등도 피고로 하여, 감정가격의 범위내에서 지급받은 후 근저당권등기등을 말소하라는 선이행판결이 필요한데, 현재 법규정상 이런 내용의 판결이 어렵기 때문에 매도청구권 규정에서 근저당권자등도 피고로 할 수 있는 내용으로 입법적으로 해결되어야 할 것이다
Ⅰ. 매 도 청 구
1. 매도청구의 내용
매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소 유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리이다. 매도 청구는 한사람이라도 재건축 불참자가 권리자로 남으면 그 사람에 대하여 재건축 을 강제하는 것이 불가능하므로 이후의 절차를 적법하게 진행할 수 없기 때문에 재건축에서는 재건축 불참자 전원에 대하여 매도청구권을 행사하도록 되어 있다 (집합건물법 제48조제4항, "재건축에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따라 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하 여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다"). 그런데 매도청구권은 재건축에 찬성하지 아니하는 구분소유자의 권리와 대지사 용권을 강제로 매수한 다음 건물의 재건축을 추진할 수 있도록 되어 있기 때문에 재산권 침해의 소지가 있다. 또한 다수의 이익을 위해 소수의 재건축 불참자는 자 신의 의사와 상관없이 계약체결의 자유를 상당부분 제약받는 측면이 있다. 그러므 로 재건축 불참자에 대하여 시가에 따른 보상을 통하여 그들의 이익을 충분히 배 려할 필요가 있다.
2. 재건축불참자에 대한 최고절차
가. 최고의 주체
재건축결의가 이루어진 경우 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 결의내용에 따른 재건축 참가여부를 서면으로 최고하여야 한다(집합건물법 제48조). 그런데 실제로 이 최고의 주체는 '구분소유자 및 의결권의 각 5분의 1 이상을 가진 자'로 이들이 대개 재건축추진위원회 내지는 재건축조합이라는 명칭을 사용 하기 때문에 재건축추진위원회, 재건축조합은 물론 그 대표자의 이름으로 행해진 최고에 대하여도 효력을 인정할 수 있다.
나. 최고의 방식
최고는 반드시 서면으로 하는데, 대부분 내용증명을 이용하고 있다. 최고서에는 보통 2개월 이내에 회답하라는 내용을 포함하고 있으나, 이것은 재건축에의 참가 여부를 재고하는 기간으로 설정되었으므로 이를 연장하는 것은 가능해도 단축할 수는 없다. 그런데 결의에 찬성하지 않은 구분소유자의 소재를 알 수 없는 경우, 최고 절차 를 생략할 수 없기 때문에 민사소송법상의 공시송달방법에 의하여 송달하여야 한 다(민법 제113조). 한편 법은 최고의 상대방으로서 재건축결의에 찬성하지 아니한 자에 그의 승계 인을 포함하고 있다.
다. 회 답
최고를 받은 구분소유자는 수령일로부터 2개월 이내에 참가할 것인지 여부를 회답하여야 하고, 그 기간내에 회답하지 아니한 구분소유자는 참가하지 않는 것으 로 간주된다. 그런데 참가한다는 취지의 회답은 반드시 서면으로 해야 하는 것은 아니다. 일단 재건축에 찬성의사를 표시한 자는 그 의사표시를 임의로 철회할 수 없다. 여기에 대해 일단 재건축조합에 가입한 자는 재건축사업시행이 불가능하게 되었 거나 대다수 조합원이 탈퇴를 원한다는 등의 부득이 한 사유가 없는 한 임의로 탈퇴할 수 없다(서울지방법원 동부지원 민사제6부 1994. 11. 10선고 94카합957 판 결 및 서울 민사지방법원 제50부 판결).
3. 매도청구권의 행사
가. 매도청구의 시기
매도청구권은 재건축을 결의한 후 발생하나, 통상적으로 조합설립인가후 소송을 제기한다. 매도청구소송은 피고(미동의자)가 변호사를 선임하지 않거나, 법정에 출 두하지 아니할 경우 3개월 이내에 종결될 수도 있으며, 적극적으로 소송에 임할 경 우 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있다. 따라서 이주개시 공고일 이전에 재건축 참 여여부를 재차 물어 이를 선별할 필요가 있으며, 이주개시 공고와 함께 매도청구 소송을 제기하거나 가능하다면 이주개시일 전에 소송을 제기하는 것이 소송기일 을 단축하는 측면에서 유리하다.
나. 매도청구의 주체
매도청구권을 행사할 수 있는 주체는 "재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재 건축결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자"로 한정 한다. 한편 매수지정자는 본래 구분소유자는 아니지만 재건축 참가자 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지소유권을 매수할 수 있도록 지정된 자를 말한다. 그런 데 사실상 매도청구권은 대부분 재건축조합의 명의로 하고 있고, 재건축사업의 성 질상 구체적으로 매수지정자를 지정하는 결의를 하지 않더라도 특별한 사정이 없 는 한 재건축조합이 매수지정자로 된다.
다. 매도청구의 대상 및 행사방식
매도청구의 대상은 재건축 불참자의 '구분소유권 및 대지사용권'의 모두에 대하 여 일괄하여 행사하여야 한다. 매도청구의 행사방식은 매도청구권자가 각자 행사하는 것도 가능하고, 수인 또 는 전원이 행사하는 것도 가능하다. 수인이 공동으로 행사할 경우에도 행사하는 자들 사이에 지분의 합의가 있어야 할 것이다. 그리고 매도청구의 행사방식은 구 두나 서면 어느 것도 가능하나 대체로 서면이 무난하다.
라. 매도청구의 효과
매도청구권을 행사한 경우 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 상대방의 승 낙없이도 목적물에 대하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다.
4. 시가의 산정
가. 시가에 따른 대금지급의 의무
집합건물법에서는 "시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다"라고 규정하고 있 을 뿐 시가의 내용에 대하여는 규정하지 않고 있다. 이에 따라 매도청구권을 행사 하는데 가장 문제가 되는 것이 바로 시가의 산정기준 및 결정방법이다. 시가는 객관적으로 정당한 거래가격을 말하며 매매계약이 체결되는 시점을 기준으 로 그 당시에 존재하는 모든 거래요소를 고려한 상태이다. 따라서 시가는 재건축에 의하여 토지가 유효하게 활용되는 것을 전제로 하여 산정한 가격을 말한다.
나. 시가의 산정
시가를 산정하는데는 재건축에 의해 발생할 것으로 예상되는 재건축이익과 재 건축에 따른 불이익을 전반적으로 고려하여야 한다. 실무적으로 시가의 산정은 매도청구소송을 제기하면서 매도청구자가 관할 법원 에 시가감정을 의뢰하여 법원에서 지정하는 감정평가사에 의해 정하는 것이 일반 적이다. 매도청구 대상에 관하여 감정인이 감정평가를 할 때 감정일 현재 재건축사업이 추진중인 아파트에 관한 실제 매매사례, 재건축시 아파트 소유자에게 제공될 아파 트의 평형, 무이자 이주대책비의 규모, 분양가 산정시 예상되는 택지비, 비교가능 한 인근 재건축아파트의 거래시세 등 제반요인을 종합적으로 참작하여야 한다.
5. 매도청구 소송절차 및 일정
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매도청구-건교부 질의내용
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- 주택법 제16조제2항1호에 의할 경우 주택건설사업 대지면적의 100분의 80(기존 법률 : 90)이상 소유권을 확보하고 그 나머지 대지의 경우 매도청구 대상이고 사전에 대상 토지 소유자와 3개월 이상 협의한 자료를 첨부하여야 사업승인 신청이 가능하며 사업승인을 득한 이후 매도청구권이 발생합니다.
* 주택법 제16조제2항1호(지구단위계획구역)에 해당되어야 하므로 도시계획입안권자 또는 사업승인권자에게 확인하시기 바랍니다.
- 매도청구 대상은 동법 제18조의2제1항의 규정에 의거 지구단위계획구역 결정고시일 10년(기존 법률 : 3년) 이후에 당해 대지에 대한 소유권을 이전받은 대지의 경우입니다.
* 결정고시일을 기준으로 하므로 매도청구 대상여부 판단은 고시일 이후 가능할 것입니다.
- 개정된 매도청구에 대한 규정의 시행 시점(대상)은 2007년 1월 11일 이후 최초 사업계획승인을 신청하는 분부터입니다.
- 매도청구 절차 및 매도청구 금액은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률" 제48조의 규정을 준용함을 알려드립니다.
* "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률"의 소관부서는 법무부입니다.
*참고로 개략적인 절차는 사업계획승인 후 매도청구대상에게 최고 -> 최고 수령일부터 2월 이내 회답 -> 회답만료일로부터 2월 이내 매도청구(법원) -> 판견 -> 공탁 -> 촉탁등기 -> 명도
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주택법상 알박기에 대한 매도청구요건 완화, 2007. 1. 11. 부터 시행 ***********************************************************************************
개정주택법상 매도청구를 하려면 다음 요건이 충족되어야 한다.
1. 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업일 것
ㅇ사업부지가 1만 제곱미터(3천평) 이상일것,
ㅇ국토의 계획및 이용에 관한 법률상 용도지구에 해당할 것,
ㅇ기타 시,도의 조례가 정한는 바에 따라 도시관리계획으로 결정된 용도지구일 것등
2. 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보할 것
ㅇ 소유권을 확보하지 못해도 사용승락만 받아도 됨
3. 지구단위계획결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는
자가 아닐 것
ㅇ 따라서 10년 이내의 소유권을 취득한 자만 해당된다.
4. 3개월 이상의 협의
매도청구의 대상이 되는 소유자와 사전에 3개월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.
이때 주의할 것은 '사업승인신청시'에 3개월 이상 협의한 증빙자료를 첩부하여야 한다는 것이다.
따라서 이미 사업승인을 신청하였다면 이 건 규정에 의한 매도청구가 불가능하다는 점이다.
협의증빙자료란 단순히 구두로 매수협의를 한것으로는 부족하고, 내용증명우편으로 매수협의한 자료가 남아있어야 한다. 따라서 시행사로서는 사업승인신청을 하기전 3개월전부터 내용증명우편을 여러차례 보낸 후(최소한 한달에 한번 이상), 그 자료를 첨부하여 사업승인신청을 하여야 한다.
5. 사업승인
이상의 요건에 해당하고, 3개월 이상의 협의자료만 내면 사업승인을 해준다.
6. 매도청구소송
매도청구절차는 집합건물법이 적용되므로, 법원에 소송을 제기하고, 시가감정을 받은 후, 그 감정가로 매수하는 판결을 받는 것이다. 통상 5-6개월이 걸린다. 상대방이 항소나 상고를 하면 최종 대법원판결을 받을 때까지는 소유권을 이전받을 수 없으나, 사업진행에는 문제가 없다.
7. 분양승인
매도청구소송을 제기하여 법원에서 감정평가된 금액이 나오고 그 금액을 변제공탁하면 분양승인을 내 준다고 함, 따라서 소유자가 대법원까지 상고하더라도 사업을 진행하는데는 별 문제가 없다고 보여진다.
(이상 담당공무원에게 확인한 자료이지만 정확하지 않을 수 있음)
<참고>
주택법 제18조의2 (매도청구 등)
①제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다. 이 경우 대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다. <개정 2007.1.11>
②제32조제1항의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 매도청구는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. <개정 2005.7.13>
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주택사업부지내 소유자 불명 토지에 대한 처리
주택법 제18조의3 (소유자의 확인이 곤란한 대지 등에 대한 처분)
①제16조제2항제1호의 규정에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 제18조의2의 규정에 의한 매도청구대상의 대지로 본다.
②사업주체는 제1항의 규정에 따른 매도청구대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.
③제2항의 규정에 따른 대지의 감정평가에 관하여는 시·도지사가 추천하는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.(2007. 1. 11. 개정)
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매도청구권의 함정-알박기식 근저당권, 압류, 가압류가 있을 경우의 처리
주택법(아파트시행사업)이나 도시및주거환경정비법(재건축사업 등)상 매도청구권을 행사하는 경우, 해당부동산에 근저당권이나 압류, 가압류가 있는 경우 어떻게 처리할 것인가?
특히 매도청구로 인한 감정가격(이하 '감정가격 내지 매매대금'이라 한다)을 상회하는 근저당권이나 압류,가압류가 있는 경우(이하 '근저당권 등'이라 한다) 또다른 알박기가 될 소지가 있다.
1. 근저당권 등의 피담보채권액보다 감정가격이 적거나 같은 경우
매도청구권 행사로 매수하는 자(이하'매수자'라 한다)는 매도인에게 동시이행항변으로 그 근저당권 등의 피담보채무액 상당의 매매대금(감정가격)의 지급을 거절할 수 있고, 매수자가 대위변제 후 매도인에게 구상금채권으로 상계할 수 있다.
2. 근저당권 등의 피담보채권액이 감정가격을 초과하는 경우
매수인으로서는 매매대금을 전혀 지급하지 않고 소유권을 이전받아 매매대금을 초과하는 금액에 대해서는 저당채무를 대위변제하고 매도인에게 구상해야 하는데, 문제는 알박기목적으로 매도청구 목적물에 시가보다 몇배나 되는 금액으로 근저당설정, 압류, 가압류하는 경우 어떻게 처리할 것인가 이다.
이런 알박기 상황이면 통상 매도인은 자력이 없는 경우가 대부분이어서 먼저 변제하더라도 구상이 어렵다. 예를 들어 감정가격이 1억원인데, 10억원의 가압류가 되어 있으면 매수자가 일단 해방공탁을 하고, 가압류를 말소시킨 후 가압류채무 부존재확인청구 등의 본안소송을 제기하여 가장채권임을 다투어야 한다. 10억원의 근저당권이 있어도 일단 대위변제하여 근저당권을 말소시켜야 하는 부담이 있어, 결국 알박기목적이 달성되는 결과가 된다.
이런 알박기를 해결하려면 매도청구소송에서 근저당권자 등도 피고로 하여, 감정가격의 범위내에서 지급받은 후 근저당권등기등을 말소하라는 선이행판결이 필요한데, 현재 법규정상 이런 내용의 판결이 어렵기 때문에 매도청구권 규정에서 근저당권자등도 피고로 할 수 있는 내용으로 입법적으로 해결되어야 할 것이다